עיצוב:אלונה מ.
התפשטות נגיף הקורונה ממשיכה להוביל לתחלואה כבדה ברחבי העולם, תוך שיתוק חלקי או מלא של מגזרים עסקיים שלמים כתוצאה מהנחיות המגבילות תנועה והתקהלויות. פגיעה בתחזיות הצמיחה ובפעילות הכלכלית עלולה להשליך לשלילה על סיכון האשראי של חברות שונות, ותרחיש של מיתון יהפוך סביר יותר ככל שההתפשטות תימשך. ענף הדיור המוגן בישראל עלול לעמוד בפני אתגרים תזרימיים ותפעוליים שונים, כשבראשם חשיפה לאירוע סיכון של התפשטות הנגיף בבתי דיור מוגן.
מגיפת הקורונה, אשר ממשיכה להתפשט ברחבי העולם, גוררת עימה מגבלות תנועה וריחוק חברתי חסרות תקדים. מדינות מסוימות, בהן ישראל, החלו אמנם בהקלות ובמדיניות חזרה לשגרה, אך טרם ידועות ההשלכות של פעולות אלה, ובפרט טרם ידוע האם תיווצר החמרה בהתפשטות התחלואה אשר תוביל להחמרה חוזרת בהנחיות.
על פי הערכות, בישראל למעלה מ-90 בתי דיור מוגן (מעל לכ-14 אלף יחידות דיור), אשר רובם ממוקמים באזור המרכז והשרון ומוחזקים על-ידי מספר מצומצם של חברות בשיעורי תפוסה של כ-90% ומעלה.
תרשים 1: חברות דיור מוגן מובילות בישראל – יח”ד מאוכלסות, 2019
מקור: Dun’s 100
שיעור התחלופה השנתי בבתי דיור מוגן משתנה בהתאם לתמהיל גילאי הדיירים, כאשר לרוב הוא נע סביב כ-10% בשנה בבית דיור מוגן ותיק. בבתים חדשים, עם זאת, גיל הדיירים הממוצע לרוב נמוך יחסית לגיל הממוצע בבתי דיור מוגן ותיקים, כך ששיעור התחלופה השנתי נמוך יותר בשנים הראשונות לאכלוס, והוא עולה בהדרגה עד להתייצבות סביב כ-10% בשנה. חברות הפועלות בחוזים לפי שיטת הפיקדונות נדרשות להיערך מבחינה תזרימית על מנת לעמוד בהחזרי כספי הפיקדונות. מכיוון שכספי הפיקדונות משמשים את החברות ללא מגבלה כלשהי (מלבד הבטחתם באמצעות שיעבוד הנכס לטובת הדיירים), קיימת חשיבות רבה להיערכות זו.
להערכת מידרוג, אירוע התפשטות של הנגיף בבית דיור מוגן עלול להוות אירוע סיכון משמעותי אשר עלול לפגוע בכושר החזר האשראי של חברות בענף
בבית דיור מוגן, פוטנציאל ההדבקה גבוה ביותר לאור מרחבים משותפים, ואירוע הדבקה עלול להוביל להשלכות חמורות לאור גילאי הדיירים, אשר מהווים קבוצה בעלת הסיכון הגבוה ביותר החשופה לתחלואה קשה ואף לתמותה כתוצאה מהידבקות. לראיה, מקרי התפשטות בבתי דיור מוגן בישראל ובעולם הובילו לשיעורי תמותה גבוהים בקרב דיירים, כאשר על פי הערכות, כשליש מהנפטרים מהמחלה בישראל הינם דיירים בבתי דיור מוגן שבהם התפשט הנגיף. אירוע הדבקה מסוג זה עלול להוביל חברות לאתגרים רבים, החל מגידול חד בהיקפי החזרי הפיקדונות ביחס לצפוי, ועד פגיעה אפשרית במוניטין, אשר מהווה גורם מהותי עבור חברות בתחום הדיור המוגן, באופן שיקשה על שיווק יחידות הדיור שהתפנו.
תיתכן האטה בשיווק יחידות דיור בטווח הקצר-בינוני לאור צפי לניידות מוגבלת בבתי הדיור המוגן בישראל
הנחיות הממשלה השונות להגבלת תנועה והתקהלות, ובפרט הנחיית משרד העבודה, הרווחה והשירותים החברתיים מיום 10.03.2020 להגבלת תנועה במסגרות לאזרחים ותיקים (ביניהן בתי דיור מוגן), המונעת הכנסת אורחים שאינם דיירים לבתים, מקשות על חברות דיור מוגן לשווק יחידות דיור, בין היתר בשל האיסור לקיים פגישות עם דיירים פוטנציאליים בבית הדיור המוגן. ככל שיימשכו הגבלות אלה, הדבר ישליך לשלילה על היקפי המכירות של החברות בענף.
גורם נוסף הינו חוסר-הוודאות בנוגע למשך המשבר, ובפרט לגבי המגבלות השונות לגבי המרחבים המשותפים בבתי הדיור המוגן והנחיות הביקור בהם. פעילויות משותפות ומתקנים שיתופיים שונים כגון חדרי כושר, בריכות שחיה, חדרי יצירה ועוד, מהווים חלק בלתי נפרד מהמודל העסקי של חברות בענף, וגורם המשיכה העיקרי של לקוחות לבתי דיור מוגן, כאשר הם אלו שמגדירים למעשה בית דיור מוגן ככזה. לאור רמת הסיכון כתוצאה מהתפשטות בקרב האוכלוסייה המבוגרת, ההערכה כי תהליך חזרה לשגרה יהיה ארוך יותר בבתי הדיור המוגן, ופעילויות משותפות בקרב האוכלוסייה המבוגרת יהיו מהאחרונות לחזור באופן מלא. התמשכות המשבר עלולה להוביל להעדפת מסגרות אחרות, ביניהן הישארות בדירת המגורים הקיימת.
חשיפת חברות דיור מוגן לשחיקה במחירי הדיור ו/או להאטה כלכלית עלולה לפגוע ברמות הביקוש
מחירי הדיור בענף הדיור המוגן מושפעים, בין היתר, ממחירי דירות למגורים, כאשר אלה מהוות בדרך כלל מוצר תחליפי למגורים בבית דיור מוגן. בנוסף, המחירים מושפעים גם ממגמות שוק כלליות, לרבות תקופות מיתון אפשריות במשק.
בהתאם לתחזית בנק ישראל מיום 31.03.2020, עיקר המגבלות החוסמות פעילות כלכלית רחבה יוסרו בהדרגה עד לסוף חודש יוני 2020, והחל מהחציון השני לשנת 2020 תחול חזרה הדרגתית לפעילות רגילה ולתוואי של צמיחה. על פי התחזית, התוצר צפוי להתכווץ בשנת 2020 בשיעור של כ-5.3%, ולחזור למגמת צמיחה (8.7%) בשנת 2021. שיעור האבטלה בישראל צפוי להסתכם במחצית השנייה של 2020 בכ-8%, ולרדת בהדרגה כך שרק בסוף 2021 צפוי שוק העבודה להתאפיין בהיקף תעסוקה קרוב לזה שאפיין אותו טרם המשבר.
חברות בעלות יתרות נזילות משמעותיות ובעלות נגישות גבוהה למימון, צפויות להיות עמידות יותר לתרחיש מסוג זה
שמירה על היקפי נזילות גבוהים מהרגיל, יחד עם נגישות גבוהה למקורות מימון, ממתנים את סיכוני הנזילות כתוצאה משחיקה אפשרית בתזרים המזומנים נטו מפיקדונות (פיקדונות שהתקבלו בניכוי החזרי פיקדונות), ומהווה, להערכת מידרוג, רכיב משמעותי ביכולת החברות בענף לשירות החוב הפיננסי בטווח הקצר.
להערכת מידרוג, המשך התפשטות הנגיף ואי-הסרת המגבלות למשך זמן ארוך יותר מהצפוי, ו/או פגיעה חמורה יותר מהצפוי בנתונים המאקרו-כלכליים, עלולים להשליך לשלילה על פרופיל הסיכון של חברות בענף הדיור המוגן.
מידרוג תמשיך לעקוב אחר ההתפתחויות והשפעתן על החברות המדורגות ותפעל לעדכון הדירוגים, ככל שהדבר יידרש.
