משקיעים? תפסיקו לקנות מתחת למחיר השוק

רועי מעודי, מנכ”ל חברת VALORE מבהיר למשקיעים כחול -לבן בנכסי נדל”ן בארצות הברית – מהן השאלות שיש לשאול תוך גילוי חשדנות לפני ההשקעה, ומדגיש מדוע רכישה מתחת למחיר הסטנדרטי עשויה להיות לעיתים חתול בשק

רועי מעודי:

קיימים משקיעים שמתכננים במשך חודשים שלמים את החופשה המשפחתית לפרטי פרטים אך מפתיע לראות כי כשמדובר על השקעת נדל”ן הם נותנים לאינטואיציה או יותר נכון למחיר המפתה בדמות קניה מתחת למחיר השוק להוביל אותם. מגוחך לראות שקניה מתחת למחיר השוק, הפכה להיות שם נרדף לעסקה טובה חסרת היסוס, אמירות כמו ״את הכסף בנדל״ן עושים בקנייה״ או ״אם אתה קונה במחיר השוק אתה פראייר״ וכלה ב״אם קנית במחיר השוק אז איפה בעצם הרווח?״, נהיו האמת החדשה בשיח הדיגיטלי ואף מחוצה לו.

בעוד שקניה זו צריכה להוות בסופו של יום – פרמטר נוסף בסל השיקולים ולא השיקול הבודד שעל פיו יש לקבל בעת החלטת ביצוע ההשקעה. עסקאות רבות מטעם משקיעי כחול – לבן בשוק האמריקאי מתהדרות בקניה מתחת למחיר שוק, אך האם בסופו של יום הן באמת נקנות מתחת למחיר שוק? על מנת להבין קודם יש לתהות מהו בעצם מחיר השוק?

מחיר שוק הוא המחיר שהשוק מוכן לשלם עבור אותו מוצר. פעמים רבות מבלבלים את מחיר זה עם שמאות. אם ניקח אנלוגיה מעולם הרכבים, נניח שקנינו רכב שאין לו ביקוש גבוה, ונפתח את מחירון לוי יצחק (המקבילה לשמאות) נגלה שהרכב הזה שווה 80,000 שקלים, כשנפרסם את הרכב למכירה ביד 2 למשל, נגלה במקרה הטוב שהשיחות שאנחנו מקבלים ישקפו הצעות של 50-60 אלף שקלים במקרה הטוב או שלא יהיו נקבל שיחות במקרה אחר. המחירון לא משקף את מחיר השוק. כך גם בנדל”ן.

חשוב לזכור כי העלאת ערך היא לא קניה מתחת למחיר השוק. רבים מתבלבלים בכך. הרי אם קניתם בית מוזנח עם צורך משמעותי בהשבחה בסכום שעומד על $70,000 – כשבתים מטופחים באותו האזור ללא צורך בהשבחה נמכרים ב$100,000 – זה לא אומר שקניתם מתחת למחיר השוק. גם אם בזכות הכישרון, הידע או הקשרים שלכם אתם יודעים לייצר עליית ערך בסכומים אטרקטיביים שישאירו לכם שורת רווח נאה בסוף היא מדהימה, אבל זו לא קשורה לקניה מתחת למחיר השוק. היא הולכת יד ביד לעבר העלאת ערך הנכס והפיכתו מנכס מוזנח לנכס אטרקטיבי ומושך.

עליית ערך של נכס בשוק טוב הוא פרמטר הרבה יותר חשוב מקניה מתחת למחיר השוק. נניח שקנינו נכס מתחת למחיר השוק – הנכס שווה 100,000$ וקנינו אותו ב20% הנחה (80,000$) ללא צורך בהשבחה. באזור שקנינו, אין עליית ערך משמעותית אם בכלל. המשמעות היא שבעסקה הזו, הרווחנו גם לאחר 3 שנים 20,000$ $.

ניקח נכס שני, שקנינו אותו במחיר השוק:100,000$ הנכס הזה נמצא באזור שחווה עליות ערך של כ12% בשנה, לאחר כשלוש שנים הנכס יהיה שווה 140,492$. המשמעות היא שהרווחנו 40,492$ למרות שקנינו את הנכס במחיר השוק. אז האם יכול להיות מצב שהכסף לא נמצא רק בקניה?

האם קניה מתחת למחיר שוק רלוונטית לכל אסטרטגיית השקעה? שיח זה כה מושרש, שזו כמעט שאלת ברירת המחדל של כל משקיע אפילו עוד לפני יציאה לדרך. אם אנחנו קונים נכסים למטרת השקעה ארוכה, נניח 15-20 שנים, המשקל שיש לקניה מתחת למחיר השוק היא שולית. תדמיינו אם הייתם קונים נדל״ן בארץ לפני כשני עשורים במחיר השוק או אפילו קצת מעל, בטוח שכיום לא הייתם מסתכלים אחורה ומתלוננים.הדוגמא השנייה היא מתחמי מולטיפמילי, אם אנחנו יודעים שאנחנו קונים נכסים שמצריכים השבחה, ויודעים לייצר העלאת ערך כתוצאה מהמיומנויות שלנו – לקניה מתחת למחיר השוק יש משקל הרבה פחות כבד בהחלטה.וזה בהחלט לא סעיף חובה על מנת להגדיר עסקה כעסקה טובה.

מתי זה לגיטימי שנכס יימכר מתחת למחיר השוק? משווקים מתחילים להשתמש באמירה הזו רק כדי למשוך משקיעים פנימה. אז מהן הסיבות הלגיטימיות לכך עבורכם? גירושים, משבר כלכלי של המוכר או משפחתו, נכס שהועבר בירושה, מכירות פומביות, נכסים אוף מרקט (הכוונה לנכסים שמגיעים אליהם דרך קשרים ולא מפורסמים בשום מקום). סיבות לא לגיטימיות למכירת נכס ״מתחת למחיר השוק״ הן מגוונות והן כוללות: ״עסקאות קורונה״, עסקאות באזורים לא נחשקים עם מעט הצעות, נכס עם בעיות משמעותיות שלא כלכלי לתקן, נכסים עם היסטוריית שעבודים ועיקולים, בעיית תשתיות של האזור, אוכלוסייה בעייתית, נכסים עם בעיות שונות כמו חריגות בניה, בניה לא לפי תקן ועוד.חשוב שיחשפו בפניכם את הסיבות ובמידה ולא מבצעים זה יש לשאול את השאלות הנכונות (מה זה אומר מתחת למחיר השוק?״ איזה מחיר שוק? על מה המספרים מבוססים?). חשוב להיות חשדנים ולהתייעץ כמה שיותר – הרי בעידן של היום אנחנו מתייעצים לגבי קניה של כל מכשיר חשמלי שעולה כמה מאות שקלים. אז תעשו לכם נוהל להתייעץ לפני השקעות נדל״ן עם מישהו שמבין בהשקעות שאתם רוצים לבצע. אם אתם קונים במחיר השוק, חשוב שתבינו את העסקה ותבינו מאיפה מגיעה הרווחיות שלה ואם קיימת עליית ערך איך היא נוצרת? יש להבין שברוב המוחלט של המקרים, מתחת למחיר השוק נחשב בסך הכול למילים נרדפות להעלאת ערך הנכס שאתם תייצרו בהשקעה, כי במידה וישנן מספר הצעות על הנכס, כנראה שאתם משלמים בדיוק את מה שהנכס שווה – מחיר השוק. אז כל מה שנותר הוא להבין שלא כל הנוצץ זהב הוא.