דאלאס,טקסס
גורמים המשפיעים על הנדל”ן בעיר ה”קאוביוס”,שבה החופש הוא טבע שני
כאשר חושבים על State (מדינה מבין המדינות המאוגדות בארה”ב) המגלמת “חופש” במובנים רחבים ורבים, מיד מגיעים לטקסס. ברמה הקיצנית של הדברים, זו המדינה עם כמות ארגוני ההתנתקות מן הברית הגדולה ביותר, המדינה עם המרחבים הגדולים ביותר שאינם מיושבים עדיין, המדינה שבה אין מס הכנסה מדינתית, ושיש בה את החוות הגדולות ביותר בשטח, יחד עם כמות הנשק, לאזרח, הגדולה מבין כל המדינות שבברית.
ומבין כל הערים של המדינה הזו, דאלאס מהווה את המרכז הרוחני לכל סוגי האידיאולוגיות שיש: גם לשמאל וגם לימין, כאשר האופי הימני הבולט שהיה בעבר משתנה אט אט עקב גלי ההגירה המגיעים לטקסס מן הדרום הלטיני. ויש לזכור שלמרות מאמצי הנשיא טראמפ, אין עדיין גדר הרמטית עם מקסיקו כך שישנה עדיין הגירה חוקית, ובעיקר בלתי חוקית, המגיעה לחפש בארה”ב בכלל, ובטקסס בפרט, ישועה כלכלית וחברתית.
תחילה, כמה נקודות מידע על העיר דאלאס: יש בה כ-1.35 מיליון תושבים, עם גיל ממוצע נורא צעיר סביב 33.3 שנה. ההכנסה הממוצעת לנפש עומדת שם על 52,210$ לשנה כאשר מוכרים כ-681,000 מועסקים במטרופולין הזה. לבסוף, נזכיר שערך בית ממוצע בדאלאס עומד על כ-210,000$ כאשר במספר הזה ישנה ערבוביה של ערכי דירות ובתים פרטיים.
תחילה, כמה מילים על גורמים סביבתיים משפיעים:
וכמו תמיד, כמה נתונים סביבתיים כדי לקבל מושג על מה שקורה באמת בעיר הגדולה הזו. נתחיל בהכנסה הממוצעת של התושבים כאן:
וכמו שניתן לראות, ההכנסה הממוצעת בדאלאס מאוד דומה לחלוקה הארצית של אותו פרמטר. זה אומר שלפנינו עיר המייצגת נאמנה את חלוקת העושר באמריקה כולה, ולכן, מקום שיכול להתאים להמון אוכלוסיות מ-49 המדינות האחרות. יש לזכור שקיימת הגירה אדירה יחסית מן המדינות שבהן עול המיסוי כבד מאוד, כמו ניו-יורק וקליפורניה לכיוון מדינות שבהן אין מס הכנסה מדינתי כמו פלורידה וטקסס. לכן, עיר כמו דאלאס, כמרכז עירוני רב תרבותי, יכולה להיות מגנט ענק לאותן אוכלוסיות המחפשות סביבה “הכנסתית” דומה להן. אבל בנוגע לאופי אותה אוכלוסיה? האם היא גם דומה אתנית לאמריקה כולה? הנה גרף מעניין בנושא הזה:
בגרף אנו רואים שיש הבדל משמעותי ב”מקור” האוכלוסייה בעיר מאשר באומה כולה. בדאלאס, כמעט 24% מן התושבים נולדו מחוץ לארה”ב כאשר האחוז הזה במדינה כולה עומד על כ-13% בלבד. והמשמעות כאן ברורה: המיקס התרבותי-אתני גדול בהרבה בסביבה העירונית הזו מאשר באומה כולה כאשר אנו נניח שחלק גדול מכך אכן מגיע מן המדינות הלטיניות הדרומיות אבל גם מן האוכלוסיות המהגרות ממקומות אחרים, אשר רוצים את אותו חופש שהזכרתי לעיל. סוגי אוכלוסיה אלו, השונים כל כך, עם הכנסה ממוצעת מגוונת, עם נטייה לכיוון הממוצע הנמוך, רוצים נדל”ן מגוון אך לא יקר במיוחד. כזה המותאם לרמת החיים ולצרכים של אותם מגזרים שונים.
טבעי שנגיע מכאן למחירי הבתים עצמם:
התקומה מן התחתיות של 2007-2009 ארכה הרבה זמן אבל הביאה, בסופו של דבר, להתאמה יפה בין השיאים בכלל ארה”ב לעומת מה שקורה בעיר. הנה גרף מתפתח של המחירים, מאז 2011, ועד עתה, המראה את העובדה הברורה הזו:
ומן הגרף הזה אנו מקבלים כמה תובנות נוספות: גם במדינה כולה, וגם במחירים של הנכסים הנמכרים בדאלאס, ישנה מחזוריות עקבית של הלוך ושוב תקופתית, תוך שנתית. מה שחשוב הוא שהמגמה המתמשכת תעלה, וזה מה שאנו רואים ברמה הכללית של ארה”ב. לעומת זאת, הייתה הגעה מהירה יותר לאזורי שיא המחירים עבור העיר עצמה, סביב 350,000 באמצע 2017, ומאז אנו רואים מחזוריות אופקית, ולא המשך עליות. למעשה, מאז אותו שיא, התנודתיות במחירי הנכסים הייתה גבוהה יחסית, בדמות דשדוש אופקי אלים אשר יצר שפלים חדשים ושיאים זהים למדי. אחת מן הסברות לגבי העניין הזה נמצאת ביכולת האוכלוסייה לתמוך ברמות מחיר גבוהות. וכאן נכנס עוד גרף מעניין:
בגרף הזה אנו רואים את אחוז המשתכרים שיכולים להרשות לעצמם נכס, על פי המחירים הקיימים בעיר-מדינה. כל זאת כאשר הפרמטרים מדברים על מי שמשתכר 60,000 דולר לשנה ברוטו, נותן 10% מקדמה, עם ריבית של 3.69% לשנה, ומתחייב למשכנתא של 30 שנה. קנה המידה הוא בית (לא דירה) למשפחה ממוצעת. ועל פי כל אלו ישנם רק 24.6% מן הפרטים האלו שיכולים לבצע עסקה כזו. לכן, התנודתיות במחירים: כאשר האחוז הזה משתפר עם הזמן, אנו רואים עלייה במחירים עקב הביקושים הגדולים יותר, וכאשר האחוז הזה קטן, זהו סימן שהביקוש נמוך יותר עקב יכולת רכישה קטנה יותר.
מגמות בשוק הנדל”ן בדאלאס:
על מנת לקבל מושג אמיתי של מה שקורה בעיר, הנה גרף נוסף מבית רדפין, המחלק את התפתחות המחירים של הבתים לשני סוגים עיקריים:
אלו שנבנים חדשים ואלו שקיימים זה זמן מה. הנה הגרף:
לעומת הגרף הקודם, אשר עסק במחיר ממוצע של בתים מכל סוג שהוא, ובו ראינו השוואה בין מחירי הבתים בעיר מול אלו של ארה”ב כולה, כאן, השוני בין שני העקומות ממש דרמטי. עד תחילת 2015, שני הסוגים עלו יפה כאשר היה אף יתרון למגמה של הבתים הבנויים חדשים. אבל, אז, כנראה על בסיס הרמזים מצד הבנק המרכזי לנרמול הריביות ולאחר מכן עקב הצעדים הממשיים שאותו בנק נקט, ראינו פירוד בין שתי המגמות.
במקרה של הבתים החדשים ראינו ירידה של ממש במחיר כאשר המגמה היורדת הזו עדיין בתוקף, עם מחיר ממוצע נוכחי סביב 340 אלף דולר. זאת, כאשר מחיר השיא של בית דומה עמד בשיא של 2015 קרוב מאוד ל-500 אלף דולרים. לעומת זאת, המחיר של הבתים הקיימים, מיד שנייה או יותר, המשיכו לעלות לאט והגיעו לאזור השיא האחרון שלהם דהיינו סביב 250 אלף דולר.
אם ההנחה שלנו נכונה בדבר השפעת עליית הריבית הפדראלית על השוק, מה שאנו רואים כאן מובן וברור: בתים קיימים, זולים יותר ודורשים מימון קטן יותר, ולכן ממשיכים להיות אטרקטיביים מול בניה חדשה, אשר דורשת הרבה יותר כסף ולא רק לנכס אלא לסביבתו החדשה (תשתיות, ריהוט, וכו…). לכן, שוק אחרון זה הוא הסובל מבין הסגמנטים של הנדל”ן בעיר.
ומה בנוגע לנושא הכואב של עיקולים? הנה כמה נתונים על העיר, בהקשר הזה:
| בתים בתהליך עיקול | 453 (RealtyTrac) |
| בתים למכירה מצד בנקים | 3,800 |
| בתים מעוקלים שנמכרו לאחרונה | 10,543 |
| מחיר ממוצע של בתים שעוקלו | 279,000$ |
המספרים מדברים בעד עצמם מן הכיוון של הכמויות הקטנות של התופעה הזו ומן הכיוון של המחיר הגבוה יחסית שבו הבתים המעוקלים נמכרים. יחסית למחיר הממוצע של בית בעיר כולה. יש לומר מיד שטקסס כמדינה, ודאלאס כעיר, לא היו מבין המוקדים החמים של משבר הסאב-פריים. ולכן, מכיוון שהאזור הזה לא חווה טראומה גדולה ב-2007-9, כך היקף שאריות המשבר אינם מכבידים מדי.
בסופו של דבר: האם כדאי להשקיע בנדל”ן בדאלאס?
ברור שמשורות אלו לא תקבלו המלצה לכאן או לכאן בצורה ישירה. אבל, מה שאנו יכולים לומר הוא שהסביבה הכלכלית של טקסס בכלל, ודאלאס בפרט, מאפשרים מגורים יחסית זולים לארה”ב כולה כאשר יש כאן תרבות מגוונת, חופש יתר וללא מיסוי מדינתי כלל. לפני שנמשיך, הנה טבלה של האזורים העיקריים שבעיר, כאשר תוכלו לראות בה את המחירים הממוצעים לקניה, את שכר הדירה הממוצע באזור, ובעיקר, את התשואה הממוצעת עבור מי שקונה נכס לצורך השכרה:
| מקומות להשקעה בעיר | מחיר בית באזור ($) | עלות השכרה באזור ($) | תשואה |
| US | 178,600.00 | 928.00 | 6.24 |
| Cockrell Hill | 84,700.00 | 830.00 | 11.76 |
| Frisco | 277,600.00 | 1,310.00 | 5.66 |
| Lochwood | 237,100.00 | 954.00 | 4.83 |
| Munger | 527,141.00 | 1,071.00 | 2.44 |
| Bryan Place | 313,244.00 | 1,525.00 | 5.84 |
| Allen | 220,500.00 | 1,261.00 | 6.86 |
| Campbell Green | 300,621.00 | 731.00 | 2.92 |
| Coppell | 300,300.00 | 1,198.00 | 4.79 |
| University Park | 1,047,200.00 | 1,886.00 | 2.16 |
| Highland Park | 1,192,800.00 | 2,225.00 | 2.24 |
| Oak Lawn | 320,297.00 | 1,288.00 | 4.83 |
| Bluffview | 633,722.00 | 1,425.00 | 2.70 |
| Lake Highlands | 338,257.00 | 1,033.00 | 3.66 |
הטבלה הזו מהווה מפה לוגית עבור מי שמעוניין באזור הזה של טקסס, ובעיר דאלאס בפרט כאשר אנו רואים בה שככל שהנכסים יקרים יותר, התשואה הממוצעת להשכרה של נכס כזה תהיה נמוכה יותר. יש לקחת בחשבון שטקסס נמצאת עדיים בין המדינות הנחשבות לשמרניות בתחום ההגירה, הנשק, וזאת מול מדינות ליברליות כמו ניו-יורק וקליפורניה. לכן, מחירים ועלויות אינם גורם בלעדי לצורך מעבר לאזור כזה של ארה”ב. וכאשר קונים לצורך השקעה, חייבים לקחת בחשבון את מדיניות הבנק המרכזי כגורם מכריע הרבה יותר מאשר הביקוש המקומי על מנת לקבוע כדאיות של רכישה בחלק היקר יחסית של תחום המחירים.
