מצב הנדל”ן במיאמי פלורידה

גורמים משפיעים על מחירי הנדל”ן במקום המדהים לפנסיונרים ואוהבי שמש.

הקדמה:

זו סקירה קצרה על שוק הנדל”ן באחד מן המקומות היותר פופולאריים של התחום בארה”ב. מזג האוויר הנוח, חופים זהובים, הם עיקרים שבגללם יש בפלורידה כל כך הרבה פנסיונרים ואזרחים אוהבי חיים. לא מזיק גם כן שבמדינה הזו תנאי המחייה הביורוקרטים נוחים יותר ממקומות אחרים. ואכן, בפלורידה, יש יתרונות רבים שאין בנמצא באזורים היותר צפוניים:

• מיסוי נמוך על רכוש נדל”ני,
• העדר מס הכנסה מדינתי,
• אבטלה נמוכה סביב 3.5-4%,
• תעשייה משגשגת של תיירות,
• אחוז גבוה של השכרת AirBnB,
• והרבה רכוש הנקנה להשקעה, ולא רק לשימוש מיידי.

ובין המקומות היותר פעילים, בתעשייה הנדל”נית המשגשגת הזו בפלורידה, אנו מוצאים את מטרופולין מיאמי, כאשר לפניכם כמה נתוני יסוד על אותה עיר מופלאה:

בעיר כ-471,000 תושבים, עם ממוצע גילים של 40.5 שנים. מהם, מועסקים כ-235,000 כאשר ההכנסה הממוצעת נמצאת סביב 42,000 דולר לשנה והערך הממוצע של מקום מגורים בעיר נמצא סביב 350,000 דולר.

אופי העיר, ונתוניה, מקנים לה את המיקום הרביעי מבין כל שוקי הנדל”ן באמריקה הגדולה, וזאת עם שוק נדל”ן פעיל של 864 מיליארד דולר אחרי לוס-אנגלס (2.7 טריליון דולר), ניו-יורק (2.4 טריליון), ו-וושינגטון (997 מיליארד). לבסוף נציין שבשנת 2019 היה בעיר גידול במחירים ממוצע של כ-2.8% מבין מה שניתן לרכוש כבתים או דירות למגורים. גידול לא רע בכלל, כאשר חושבים על המגמות הכלליות של הכלכלה הארצית, והמדינתית, כאחד.  

תחילה, כמה מילים על גורמים סביבתיים משפיעים:

נתחיל באספקט חשוב במיוחד, והוא אלמנט התעסוקה. את זה נעשה על ידי שני גרפים, המגיעים אלינו ישר מן ה-BLS) U.S. BUREAU OF LABOR STATISTICS) והמתייחסים למה שקורה בפינה החמה הזו של המדינה. הנה הגרף הראשון:

הגרף מתאר את המגמות בשינוי כמות המשרות המתווספות (ציר Y), וזאת עד נובמבר 2019 (ציר X). כל עמודה בנויה מהצטברות ערכים המגיעים משלושה אזורים עיקריים בעיר (כחול, אפור, וסגול כהה) כאשר הקו השחור עוטף את שלושתם, ונותן לנו את התוספת של כולם יחד.

לדוגמה, ניקח את תחילת הגרף ממש: בנובמבר 2014 התווספו כ-40 אלף משרות באזור הכחול (Miami-Miami Beach-Kendall), עוד כ-25 משרות באזור האפור (Fort Lauderdale-Pompano Beach-Deerfield Beach) ולבסוף עוד 25 אלף משרות בחלק הסגול (West Palm Beach-Boca Raton-Delray Beach). בסה”כ הייתה תוספת של כ-90 אלף משרות חדשות באותו חודש, בעיר כולה. ומה אומר לנו הגרף הזה? אין ספק שישנה חולשה זוטא לאחרונה בזירה התעסוקתית, וזאת על פי המדד הזה של יצירת מקומות עבודה חדשים, כאשר העקומה השחורה ירדה לאזור ה-40 אלף משרות, מאזור ה-60 אלף, שהיווה אזור של יציבות קודם לכן. אגב, מבט נוסף על שוק התעסוקה במיאמי נקבל מן הגרף הבא:

מן הגרף השני הזה אנו למדים על תחומי התעסוקה שבעיר כנגד אותם תחומי התעסוקה ברמה הארצית, וזאת בחודש נובמבר 2019. לענייננו, מעניין לציין שכאשר מסתכלים על העמודה השישית משמאל, זו המציינת פעילות בתחום הבנייה, אנו רואים גידול תעסוקתי גדול יותר במיאמי (סגול) מאשר ברמה הארצית (אפור). ומה קורה מבחינת גובה ההכנסה? אתר datausa.io מספק לנו תשובה חזותית לכך:

ההתפלגות של הכנסות האזרחים מצביעה על עובדה פשוטה מאוד: אין כאן אזור “עשיר” של מקומיים. ההכנסה הממוצעת נמצאת באזור הנמוך של הסקאלה, כאשר רוב רובו של הציבור הזה נמצא מתחת ל-100 אלף הדולר לשנה. אין מנוס מלהגיע למסקנה ברורה אחת מכל המוצג עד כה: הביקוש המקומי לנכסי דלא ניידי אינו הגורם העיקרי לצמיחה הגדולה של הנדל”ן באזור זה של המדינה. כנראה שרוב אותו ביקוש מגיע מגורמי חוץ, מתוך ארה”ב ומחוצה לה, הרואים בנדל”ן מקום טוב להשקעה לעתיד: הן להכנסה מתיירות, הן מהשכרה לשכבה המבוגרת יותר של האוכלוסייה האמריקאית כולה, והן כספקולציה חיובית פשוטה ביחס למחירים שיהיו בשנים הקרובות.

טבעי שנגיע מכאן למחירי הבתים עצמם:

שוב, אין כמו תמונה אחת שיכולה להחליף 1000 מילים בנושא, כאשר הגרף הזה מגיע אלנו מגוף ממשלתי לעילא והוא הבנק המרכזי האמריקאי (מערכת FRED של הפדרל רזרב של סנט-לואיס). למעשה, הגרף הזה מורכב משני גרפים שונים, המביעים את אותו הדבר אבל מאזורים שונים של ארה”ב. בחלק העליון, יש לנו את מדד שילר למחירים הבתים עבור המדינה כולה, ולמטה, יש לנו את אותו מדד שילר עבור העיר מיאמי בלבד:

בשני המקרים יש לנו עלייה יפה של המחירים, וזאת אחרי ההתייצבות סביב התחתית של 2012. כזכור ממשבר הסאב-פריים של 2007, לקח כ-3 שנים הפרש בין התחתית בשוק המניות (מרץ 2009) והתחתית של שוק הנדל”ן (אמצע 2012). ומאז, העקומה הארצית הצליחה לחזור, ואף לעלות, מעל הנקודה הגבוהה ביותר שהייתה סביב 2007. עלייה במונחים נומינליים, דהיינו בלי לקחת בחשבון את הפיחות האינפלציוני, ולא מתואמת עונתית. לעומת זאת, העקומה של הנדל”ן במיאמי עדיין לא הצליחה לעשות את המעשה הדומה ולעבור את השיא של בועת הסאב-פריים. דבר שמקנה לה סוג של אטרקטיביות עקב המחשבה הפשטנית קמעה שיש עוד מקום לעלייה לפני שהשוק הזה ייחשב למתומחר גבוה מדי. ההפרש אינו גדול מאוד אבל, הוא קיים, ובצמוד לגרף העליון, המדינתי, הוא בולט ונתון להרבה פרשנות של תקווה מצד הרוכשים נדל”ן בדרום פלורידה.

מגמות בשוק הנדל”ן עצמו במיאמי:

תחילה, כמה נתונים יבשים: חציון המחיר המבוקש עומד על כ-435,000 דולר כאשר מחירי הקצה של הנכסים יכולים לנוע בין 55,000 אלף דולר ועד כ-20 מיליון דולר. מקורות שונים מדווחים על מספרים שונים לגבי כמות הנכסים למכירה, או להשכרה, אבל, אם ניקח את אתר Realtor.com כמקור סביר של אמינות לגבי אותם מספרים, נלמד ממנו שישנם כרגע כ-12,000 נכסים למכירה וכ-7,400 נכסים להשכרה בעיר. על פי אותו מקור, חודש דצמבר 2019 היה חודש של יציבות ואיזון בין הקונים והמוכרים וזה כיוון את המחירים להיות קצת יותר נוחים לקונים מאשר אם היה מחסור בנכסים לעסקאות.

לגבי נושא המחירים כרגע, נציין גם ש”סיום שנה-תחילת שנה” לעולם אינה עונה חיובית במיוחד ושיש לחכות לסיום האביב ותחילת הקיץ כדי לקבל מושג אמיתי על הביקושים הנובעים מתנועתם של אנשים, וילדיהם, לקראת עונת הלימודים והחגים שלאחר מכן. כמו כן, יש לזכור שמיאמי בנויה מ-144 שכונות שונות, עם רמה סוציו-אקונומית שונה בהחלט בין אותן שכונות. בחלק מהן הנכסים נמדדים במיליוני דולרים ובחלק אין רואים בית מעל ה-100-200 אלף דולר. לכן, חייבים לומר שהממוצעים קצת מטעים אבל אין מנוס מלהשתמש בהם כדי לקבל מושג על המגמות הכלליות.

לסיום חלק זה של הסקירה, כמה מילים על הנושא הכואב של אי עמידה בהתחייבויות בתשלומים ולקיחה של הבית על ידי הבנק (Foreclosures). על פי הנתונים האחרונים, אחוז המשכנתאות ה”מפגרות” במיאמי עומד על 1.2% מול ממוצע ארצי של 1.1%. הבדל לא משמעותי אבל בהחלט עומד בסביבה הארצית של התופעה. בסה”כ, כ-10% מבעלי הבתים במיאמי הגדולה נמצאים במצב של “underwater”, דהיינו במצב שבו המשכנתא שלהם גדולה מערך הבית כולו. בימי כתיבת שורות אלו עומדים כ-4,900 בתים במצב של אי עמידה בהתחייבויות ומעבר בעלות לבעל החוב (הבנק) כאשר 3,970 מהם נמצאים מכירה בשוק. בסה”כ, ניתן לסכם נקודה זו ולומר שמיאמי אינה במקום טוב יותר ממקומות אחרים אבל אחרי האסון הגדול של הנפילה ב-2007-12, אין ספק שהשוק הזה התאושש בצורה מרשימה ועומד על שלו בצורה מכובדת.

בסופו של דבר: האם כדאי להשקיע בנדל”ן במיאמי?

ברור שמשורות אלו לא תקבלו המלצה לכאן או לכאן בצורה ישירה. עד כה ראינו שהסביבה התעסוקתית, הכלכלית, ושל הנכסים, כל אלו סבירים למדי. אבל, נאמר שוב, הגורם המקומי אינו זה המשפיע ביותר על אותו שוק. הגורם המכריע הוא ההשקעות המגיעות מאזרחים וגופים חיצוניים, הרוצים ליהנות מן התכונות המיוחדות של המדינה ושל העיר שתיארנו עד כה. מספיק אם נאמר שב-2011 שליש מן התושבים של העיר נולדו מחוץ לארה”ב, כאשר חצי מהם הפכו, בסופו של דבר, לאזרחים. ניתן למנות את רוסיה, ברזיל, ארגנטינה, טורקיה, סין וגם בריטניה כמקומות העיקריים של הקונים הזרים בסביבה הנדל”נית הזו.

לכן, צמיחה גלובלית והמשך ההאצה בתוכניות התמרוץ של הבנקים המרכזיים, כל אלו מהווים גורמים מזרזים וטובים לגבי השוק. ה”חוף”, וכל מה שהוא מסמל, הינו גורם נוסף של אטרקטיביות מתמדת. תיירות אמריקאית וזרה יהוו תמיד מנוע לבניה ושימוש, הן לקניה ממש, והן ולצורך השכרות ארוכות וקצרות. גורם שלישי לציון היא הכמות המצומצמת יחסית של הבתים בכל נקודת זמן. לעיתים, ישנה משיכה אופנתית גדולה כלפי האזור אבל גורם נדידה דרומה תמידי מגיע מן הפנסיונרים. הגעת דור ה-Boomers לפרקו בהחלט מזרז את התרוקנות המלאיים של ספקי הנכסים בבניה.

כל הגורמים שהזכרנו לעיל, כמו אי תשלום מס הכנסה מקומי, והיות האזור כולו כאזור תיירותי חשוב מעבר לחופי היום, והיות המדינה והעיר מרכזים של לימודים אקדמיים מוסיפים גם ביקושים מצד סטודנטים, אנשי קולנוע ובידור, ומקור לא אכזב של ביקושים לתעשיית ההשכרה קצרת הטווח (AirBnB). אין ספק שכל הרקע הזה הוא חיובי, ותורם רבות לאטרקטיביות של השווקים הנדל”נים של כל פלורידה, והעיר מיאמי שבה, כאשר, כמובן, כל השקעה ספציפית צריכה להישקל לחוד על בסיס הצרכים והאילוצים האישיים של המשקיע.