מספר עסקאות
מכירות המשקיעים בחודש אפריל הסתכמו ב-527 דירות בלבד, ירידה של 70% בהשוואה לאפריל אשתקד
- בחודש אפריל נרשם שפל חסר תקדים במספר העסקאות בשוק הנדל”ן, על רקע משבר הקורונה והסגר שהוטל בעקבותיו עד למחצית הראשונה של החודש. סך העסקאות עמד על 2.1 אלף דירות בלבד, הרמה הנמוכה ביותר שנרשמה בשוק הנדל”ן המקומי לפחות מאז תחילת שנות האלפיים.[1] בהשוואה לאפריל אשתקד ירד מספר העסקאות בשיעור חד של 74%, שיעור הירידה הגבוה ביותר שנרשם בשוק הנדל”ן המקומי לפחות בעשרים השנים האחרונות.
- פלח השוק של הדירות החדשות הוביל את הירידה במספר העסקאות, כאשר מכירות אלו ירדו ב-79% בהשוואה לאפריל אשתקד והסתכמו בשפל היסטורי של 575 דירות בלבד, מזה 380 דירות נמכרו בשוק החופשי. סך תזרים המזומנים של הקבלנים בחודשים מרץ-אפריל האחרונים גם יחד נמוך אף מהרמה החודשית של תזרים זה בתקופה המקבילה אשתקד.
- רכישות המשקיעים בחודש אפריל הסתכמו ב-245 דירות בלבד, רמת שפל היסטורית וירידה חדה של 76% בהשוואה לאפריל אשתקד. ניתוח מאפייני התעסוקה של המשקיעים בחודש אפריל מצביע על עליה חדה נוספת בשיעורם של מי שמועסקים בסקטור הציבורי, כאשר משקלם בסך רכישות המשקיעים הגיע ל-42%.
- מכירות המשקיעים בחודש אפריל הסתכמו ב-527 דירות בלבד, ירידה של 70% בהשוואה לאפריל אשתקד. חרף ירידה זו הוסיף לרדת “מלאי” הדירות בידי משקיעים, כאשר במהלך אפריל נגרעו מ”מלאי” זה 280 דירות.
- רכישות הזוגות הצעירים הסתכמו בחודש אפריל ב-965 דירות בלבד (כולל “מחיר למשתכן”), ירידה של 77% בהשוואה לאפריל אשתקד. ניתוח תעסוקתי של מאפייני רוכשי דירה ראשונה בשנים האחרונות, בכלל זה בארבעת החודשים הראשונים של השנה, מלמד כי רבע מבינהם נמנו על הנמצאים בחל”ת/מובטלים באפריל האחרון. העובדה לפיה בשנה האחרונה היוו הזוגות הצעירים למעלה ממחצית מכלל העסקאות בשוק הנדל”ן מלמדת על התלות הגבוהה של רמת הפעילות בשוק זה בהתאוששות שוק העבודה.
- סך הדירות שנמכרו במסגרת “מחיר למשתכן” בחודש אפריל עמד על 190 דירות בלבד, ירידה של 82% בהשוואה לאפריל אשתקד והרמה הנמוכה ביותר של מכירות אלו מאז נובמבר 2016, השנה הראשונה ליישום תכנית זו.
- רכישות משפרי הדיור בחודש אפריל הסתכמו ב-884 דירות, ירידה של 71% בהשוואה לאפריל אשתקד.
- נתונים ראשוניים לחודש מאי מצביעים על התאוששות במספר העסקאות בהשוואה לחודש אפריל, אבל עדיין מבטאים ירידה חדה בהשוואה לתקופה שלפני משבר הקורונה.
בחודש אפריל נרשם שפל חסר תקדים במספר העסקאות בשוק הנדל”ן, כאשר אלו הסתכמו ב-2.1 אלף דירות בלבד (כולל מכירות בסבסוד ממשלתי), הרמה הנמוכה ביותר שנרשמה בשוק הנדל”ן המקומי לפחות מאז תחילת שנות האלפיים (הנתונים המוקדמים ביותר המצויים ברשותנו). רמת שפל זו אף נמוכה באופן משמעותי (50%) מרמת השפל הקודמת שנרשמה בספטמבר 2002, אשר הושפעה מאירועי האינתיפאדה השניה, כמו גם ממיעוט ימי עבודה על רקע חגי תשרי שחלו באותו החודש (בדומה לאפריל הנוכחי בו חל חג הפסח).
בהשוואה לאפריל אשתקד ירד מספר העסקאות בשיעור חד של 74%, שיעור הירידה הגבוה ביותר שנרשם בשוק הנדלן המקומי לפחות בעשרים השנים האחרונות. בניכוי מכירות בסבסוד ממשלתי הסתכם מספר העסקאות ב-1.9 אלף דירות, ירידה של 73% בהשוואה לאפריל אשתקד. כפי שיפורט בהמשך, את הירידה בעסקאות הוביל פלח השוק של הדירות החדשות, כאשר מכירות אלו בשוק החופשי צנחו ב-79% בהשוואה לאפריל אשתקד והסתכמו בשפל היסטורי של כ-380 דירות חדשות בלבד.
סך העסקאות בדירות יד שניה בחודש אפריל עמד על 1.5 אלף בלבד, ירידה של 71% בהשוואה לאפריל אשתקד והרמה הנמוכה ביותר בפלח שוק זה לפחות מאז תחילת שנות האלפיים. בפילוח גיאוגרפי נמצא כי הירידה החדה הקיפה את כל האזורים, ובעוצמה דומה.
מכירות הקבלנים בחודש אפריל הסתכמו ברמת שפל של 575 דירות בלבד, הרמה הנמוכה ביותר במכירות הקבלנים לפחות מאז תחילת שנות האלפיים. בניכוי מכירות בסבסוד ממשלתי (מחיר למשתכן) הסתכמו מכירות הקבלנים ב-384 דירות בלבד, צניחה של 79% בהשוואה לאפריל אשתקד. רמה מכירות זו אף נמוכה ב-50% בהשוואה לשפל הקודם במכירות הקבלנים שנרשם באוקטובר 2011, שהושפע מהמחאה החברתית ומיעוט ימי עבודה על רקע חגי תשרי. בהקשר זה יש לציין כי בעוד שבפלח השוק של דירות יד שניה, השפל הקודם במכירות אלו נרשם בספטמבר 2002, על רקע אירועי האינתיפאדה השניה (ומיעוט ימי עבודה על רקע חגי תשרי), מכירות הקבלנים בספטמבר 2002 לא היוו רמת שפל (הסתכמו באלף דירות, רמה הגבוהה פי 2.7 מרמת המכירות באפריל האחרון). בכך חותם חודש אפריל שלושה חודשים רצופים בהם נרשמת ירידה חדה במכירות הקבלנים.
בפילוח גיאוגרפי נמצא כי הירידה החדה במכירות הקבלנים בשוק החופשי הקיפה את כל האזורים, כאשר אזור ת”א רשם את שיעור הירידה החד ביותר- 86%, בהשוואה לאפריל אשתקד. סה”כ נמכרו בחודש אפריל באזור ת”א (הכולל גם את בת-ים) עשרים דירות חדשות בלבד.
בפילוח מכירות הקבלנים בשוק החופשי בחודשים מרץ-אפריל, על פני ימי החודש, ניכרת הרעה בקצב המכירות כבר מהשבוע השני של חודש מרץ, עוד טרם החמרת הגבלות התנועה ע”י משרד הבריאות (הגבלות שנכנסו לתוקף ב-19 למרץ). החמרת ההגבלות הביאה להעמקת הירידה במכירות אלו , כאשר ממוצע המכירות היומי בין ה-19 למרץ ל-19 לאפריל, המועד בו לראשונה החל צמצום משמעותי בהגבלות התנועה, עמד על 25 דירות (ללא ימי שישי-שבת וימי חול המועד פסח), נמוך ב-54% וב-64% בהשוואה לשבוע השני והשבוע הראשון של מרץ, בהתאמה. התאוששות ראשונית במכירות נרשמה בעשרת הימים האחרונים של אפריל, על רקע צמצום הגבלות התנועה, אולם עדיין ממוצע המכירות היומי עמד על רמה נמוכה של 31 דירות. אמנם, ביום האחרון של חודש אפריל כבר הגיע מספר העסקאות ל-55 דירות, אולם יש לציין כי בדר”כ יום העסקים האחרון בכל חודש מתאפיין ברמת עסקאות גבוהה יחסית (יתכן על רקע מאמצי שיווק של אנשי המכירות), כך שמוקדם להסיק מכך על קצב העסקאות בחודש מאי (בכל אופן, גם “שיא” יומי זה, של 55 דירות, נמוך משמעותית מרמות השיא היומיות שאפיינו את שוק הנדל”ן בתקופה טרם משבר הקורונה (בחודש פברואר האחרון למשל עמד שיא זה על 160 דירות).
ניתוח מכירות הקבלנים בשוק החופשי לפי תאריך המסירה הצפוי של הדירה (כפי שהצהיר הקבלן לרשות המסים) מעלה כי לאחר הזינוק שנרשם בחודש מרץ בשיעור הדירות שנמכרו עם מסירה מיידית (ממצא שיש בו כדי לרמז על רצון של הרוכשים לצמצם את הסיכון הגלום ברכישת דירה שטרם הושלמה בנייתה, בפרט בתקופת משבר), אשר הגיע לשיעור של 22% מסך הדירות החדשות שנמכרו באותו חודש (בעוד שבדר”כ מהוות מכירות אלו בין 9%-5% ממכירות הקבלנים) הצטמצם מעט שיעור זה ל-16% בחודש אפריל. על רקע הצניחה החדה שנרשמה בסך הדירות החדשות שנמכרו בחודש אפריל, משמעות הנתונים לעיל הינה שמי שבכל זאת ביצעו רכישה באותו חודש, במהלכו ירד “מדד אמון הצרכנים”[2] לרמתו הנמוכה ביותר (מאז תחילת הסקר, ב-2011) נטו להתפשר יותר על מועד המסירה, יתכן תוך הנחה גבוהה יותר במחיר.
הירידה החדה במכירות הקבלנים באה לידי ביטוי בתזרים המזומנים הפוטנציאלי של הקבלנים ממכירת דירות חדשות (כולל דירות בסבסוד ממשלתי). כך, בחודש אפריל האחרון עמד רמת שפל של כ-1 מיליארד ש”ח ₪ בלבד, ירידה ריאלית של 80% בהשוואה לאפריל אשתקד, בהמשך לירידה של 30% בחודש מרץ (בהשוואה למקביל לו אשתקד). סך תזרים המזומנים של הקבלנים בחודשים מרץ-אפריל האחרונים גם יחד נמוך אף מהרמה החודשית של תזרים זה בתקופה המקבילה אשתקד. כ-22% מסך תזרים זה בחודש מרץ נבע ממכירות במסגרת מחיר למשתכן, ירידה של 5 נקודות אחוז בהשוואה לאפריל אשתקד.
רכישות המשקיעים בחודש אפריל הסתכמו ב-245 דירות בלבד, רמת שפל היסטורית וירידה חדה של 76% בהשוואה לאפריל אשתקד. בפילוח גיאוגרפי נמצא כי הירידה החדה הקיפה את כל האזורים, כאשר באזור טבריה התאפסו רכישות המשקיעים כמעט לחלוטין. כשיעור מסך העסקאות עמד משקל המשקיעים על 12%, בדומה לשיעורם באפריל אשתקד.
ניתוח רמות השכר של המשקיעים בחודש אפריל מצביע על המשך המגמה המסתמנת מהחודש הקודם, לפיה מי שרוכשים דירות להשקעה בתקופת משבר הקורונה מתאפיינים ברמות שכר הגבוהות משמעותית מאשר אפיינו בשנים האחרונות סגמנט זה של השוק. כך, השכר החודשי הממוצע למשק בית של רוכשים אלו בחודש אפריל עמד על 42.5 אלף ₪ והשכר החציוני עמד על 25.7 אלף ₪. לשם השוואה, בניתוח מקיף שערכנו על שכר המשקיעים בשנת 2015,[3] שנת השיא ברכישות המשקיעים, עמד שכרם הממוצע על 29 אלף ₪ ושכרם החציוני על 21 אלף ₪ (בהתאמת רמות שכר אלו לשנת 2019, בהתבסס על עליית השכר הממוצע במשק, עומדים ערכים אלו על 33 אלף ₪ ו-24 אלף ₪). בפילוח תעסוקתי של המשקיעים בחודש אפריל מתעצמת העליה במשקלם של המועסקים בסקטור הציבורי מכלל המשקיעים. כך, בעוד שבחודש מרץ עמד שיעורם על 29% מכלל המשקיעים באותו חודש, רמה שעדיין מהווה עליה משמעותית של 7 נקודות אחוז בהשוואה לשיעורם ב-2015, בחודש אפריל כבר היוו המועסקים בסקטור הציבורי כ-42% מכלל מי שרכשו דירה להשקעה באותו חודש. יש לציין כי השכר למשק בית של המשקיעים המועסקים בסקטור הציבורי (לפחות אחד מבני הזוג) נמוך משמעותית מזה של הסקטורים האחרים אשר יש להם ייצוג של 2% לפחות מסך המשקיעים. יש בכך כדי לחזק את ההשערה לפיה היציבות התעסוקתית המאפיינת את המגזר הציבורי מהווה פקטור משמעותי בגידול במשקלם בסך רוכשי דירות להשקעה בתקופה בה הביטחון הכלכלי של משקי הבית נפגע משמעותית.
מכירות המשקיעים בחודש אפריל הסתכמו ב-527 דירות בלבד, ירידה של 70% בהשוואה לאפריל אשתקד. יש לציין כי בניגוד לפלחי השוק האחרים, רמת מכירות זו אמנם מהווה אף היא רמת שפל, אולם היא נמוכה “רק” ב-30% מרמת השפל הקודמת (לעומת למשל פער של 50% במכירות הקבלנים בחודש אפריל לבין רמת השפל הקודמת) במכירותיהם. אף כי בחלקו מוסבר ממצא זה בהימנעות של המשקיעים מהתחייבות במס שבח בתקופה בה נדרשו להמתין לפחות ארבע שנים בין מכירה למכירה כדי להיות זכאים לפטור ממס שבח[4] (לפיכך, מספר עסקאות המכירה ע”י משקיעים היה נמוך יחסית), יש בו כדי לרמז על נטייה גבוהה יותר של המשקיעים למכור את דירתם ביחס למשפרי הדיור, יתכן תוך גמישות גבוהה יותר במחיר.
חרף הירידה במכירות המשקיעים, עדיין הוסיף לרדת “מלאי” הדירות המוחזק על ידם. כך, נגרעו במהלך חודש אפריל כ- 280 דירות. מאז החל לרדת “מלאי” הדירות בידי משקיעים באפריל 2016 נגרעו ממנו עד מרץ האחרון כ-23.5 אלף דירות.
רכישות הזוגות הצעירים[5] הסתכמו בחודש אפריל ב-965 דירות בלבד, ירידה של 77% בהשוואה לאפריל אשתקד. בניכוי רכישות במסגרת “מחיר למשתכן” הסתכמו רכישות הזוגות הצעירים בשוק החופשי ב-774 דירות, ירידה של 75% בהשוואה לאפריל אשתקד. בפילוח גיאוגרפי נמצא כי הירידה החדה ברכישות אלו הקיפה את כל האזורים, ובעוצמה דומה (שיעורי הירידה נעים בטווח צר שבין 70% בירושלים לירידה של 80% באזורי חיפה ונתניה).
על רקע הזינוק בשיעור המובטלים/נמצאים בחל”ת עם פרוץ משבר הקורונה, והממצאים לפיהם שיעורי ההשבתה בקרב צעירים גבוהים במיוחד, ערכנו ניתוח שמטרתו לבחון באיזו מידה השיעור הגבוה של צעירים שפוטרו/נמצאים בחל”ת חופף לאוכלוסיה הצעירה שרכשה את דירתה הראשונה בשנים האחרונות, בכלל זה גם בארבעת החודשים הראשונים של 2020.[6] הממצאים מצביעים על שיעור גבוה יחסית ויציב, של קרוב לרבע מכלל רוכשי דירה ראשונה בשנים האחרונות שבהם לפחות אחד מבני הזוג נמצא היה בחל”ת/מובטל בחודש אפריל האחרון. בניגוד לכפי שניתן היה לכאורה לצפות, גם בעיצומו של משבר הקורונה בחודשים מרץ-אפריל, נרשמה ירידה מתונה בלבד בשיעור הרוכשים הצעירים הנמצאים בחל”ת/ מובטלים (מובן שכמותית מספרם צנח, שכן כפי שצוין לעיל, רכישות הזוגות הצעירים ירדו בשיעור חד של 75%). אלא שניתוח הממצאים מלמד כי ההסבר לירידה המתונה בלבד בשיעורם של הנמצאים בחל”ת/מפוטרים מבין רוכשי דירה ראשונה בשוק החופשי באפריל נעוץ במידה רבה בשיעור גבוה של רווקים מבינהם (כמחצית מכלל רוכשי דירה ראשונה, יותר מכפליים מהשיעור “הנורמלי” ברכישות אלו). כשיעור מסך רוכשי דירה ראשונה שנמצאים בחל”ת/מפוטרים, מהווים הרווקים כ-40% מרכישות אלו בחודש אפריל. משמעות ממצאים אלו הינה שבהסתברות גבוהה מי שמימן את רכישת הדירה מלכתחילה לא היה הרוכש “הרשמי” עצמו, אלא הוריו (תוך תמריץ לרשום את הדירה ע”ש הילד, כדי להימנע ממס על “דירה נוספת”).[7] נציין כי השערה זו מקבלת חיזוק לנוכח רמות השכר הנמוכות במיוחד בקרב רוכשים צעירים אלו.
סך הדירות שנמכרו במסגרת “מחיר למשתכן” בחודש אפריל עמד על 190 דירות בלבד, ירידה חדה של 82% בהשוואה לאפריל והרמה הנמוכה ביותר של מכירות אלו מאז נובמבר 2016, השנה הראשונה ליישום תכנית זו. אמנם, הרמה הנמוכה במיוחד של רכישות אלו בחודש אפריל עשויה להיות מוסברת בחלקה ממתן ארכה ארוכה יותר בין מועד הכנס שנערך לזוכים לבין מועד חתימת החוזה (על רקע משבר הקורונה הוציא מטה הדיור הנחיה להאריך פרק זמן זה מ-14 יום ל-40 יום), אולם ממצאים מעבודות קודמות שערכנו העלו כי רוכשי “מחיר למשתכן” מתאפיינים ברמות שכר נמוכות יחסית לכלל רוכשי דירה ראשונה (למעט פרויקטים יקרים בהרצליה וכדומה). לפיכך סביר להניח כי אוכלוסייה זו תתקשה יותר לממש את הזכיה. בקרב רוכשי “מחיר למשתכן” מגיע שיעור הנמצאים בחל”ת/מפוטרים ל-31% מכלל הרוכשים (הכוונה למי שרכשו דירה במסגרת תכנית זו מאז החל יישומה).
רכישות משפרי הדיור בחודש אפריל הסתכמו ב-884 דירות, ירידה של 71% בהשוואה לאפריל אשתקד. בפילוח גיאוגרפי נמצא כי הירידה החדה ברישות סגמנט זה הקיפה את כל האזורים, ובעוצמה דומה.
מספר “חודשי המדף”[8] של הדירות הנמכרות ע”י משפרי הדיור, שהקדימו לרכוש דירה טרם שמכרו את דירתם הקודמת (להלן: רוכשי/ מוכרי דירה בהמתנה) נותר בחודש אפריל על רמה גבוהה של 21 חודשים, בדומה לחודש הקודם ופרק זמן הארוך בחמישה חודשים בהשוואה לאפריל אשתקד. העובדה לפיה פרק הזמן הממוצע ארוך מ-18 חודשים, התקופה המרבית המותרת בחוק (מבלי שימוסו כמשקיעים) פירושה שחלק לא מבוטל ממשפרי הדיור שהקדימו לרכוש דירה טרם שמכרו את דירתם הקודמת, רכשו דירה חדשה “על הנייר” (ברכישת דירה “על הנייר”, שמועד קבלת החזקה עליה ארוך מ-18 חודש מיום חתימת החוזה לרכישתה, ניתנת ארכה של שנה מיום קבלת החזקה על הדירה החדשה למכירת הדירה הקודמת). עם זאת, עצם העובדה שפרק הזמן למכירת הדירה הולך ומתארך (בהנחה שלא חל שינוי משמעותי בשיעור הרכישות של “דירה על הנייר” יש בה כדי ללמד על קושי גובר למכירת הדירה “הישנה” ע”י משפרי הדיור. בהמשך לאמור לעיל יש לציין כי שיעור רוכשי “דירה בהמתנה” מסך משפרי הדיור בחודש אפריל ירד בשיעור משמעותי בהשוואה לאפריל אשתקד.
[1] הנתונים המוקדמים ביותר המצויים ברשותנו.
[2] מדד המפורסם ע”י הלמ”ס, המשקף את מדדת האופטימיות/פסימיות של הציבור ביחס למצב הכלכלי של משקי הבית ושל המשק כולו.
[3] https://www.gov.il/BlobFolder/reports/article_29122016/he/economy_and_research_Articles_Article_29122016.pdf
[4] הכוונה לתקופה לפני 2014, שכן בינואר 2014 בוטל הפטור ממס שבח למשקיעים, מבלי תלות במספר השנים שחלפו ממכירת דירה קודמת על ידם.
[5] הכוונה למי שעבורם זוהי דירתם הראשונה
[6] ניתוח רחב יותר, המתייחס לענפים כלכליים, רמות שכר ורמת המחירים של הדירות הנרכשות ע”י אוכלוסייה זו יתפרסם במסגרת סקירה נפרדת.
[7] בהקשר זה יש לציין כי בנוסף לחיסכון במס על “דירה נוספת”, התגלו בניתוח זה לא מעט מקרים בהם הילד (רוכש הדירה הראשונה) היה מועסק אצל אחד מהוריו, טרם יציאתו לחל”ת/פיטורים.
[8] לפירוט לגבי האופן בו מחושב פרמטר זה ראה בסקירות קודמות.
