עיקרים
- בחודש דצמבר נרכשו 11.4 אלף דירות, גידול של 6% בהשוואה לדצמבר אשתקד. בניכוי מכירות בסבסוד ממשלתי (מחיר למשתכן) עמד מספר העסקאות בשוק החופשי על 9.4 אלף, גידול מתון של 2% בהשוואה לדצמבר אשתקד.
- סך הדירות החדשות (כולל מחיר למשתכן) שנמכרו בחודש דצמבר עמד על 4.7 אלף, גידול של 26% בהשוואה לדצמבר 2018. שיעור גידול דומה נרשם גם במכירת דירות חדשות בשוק החופשי, זאת במידה רבה על רקע מבצע מכירות גדול בת”א, שהביא לזינוק של 300% במכירת דירות חדשות באזור זה.
- בפלח השוק של דירות יד שניה נמשכה החולשה במכירות, כאשר אלו הסתכמו ב-6.7 אלף עסקאות, ירידה של 5% בהשוואה לדצמבר 2018 ואחת הרמות הנמוכות ביותר שנרשמו בפלח שוק זה בחודשי דצמבר בעשור האחרון.
- רכישות המשקיעים בחודש דצמבר הסתכמו ב-1.5 אלף דירות, עליה של 2% בהשוואה לתקופה המקבילה ב-2018. עליה זו מתרכזת רובה ככולה באזור ת”א, אשר “פיצה” על ירידה של 10% ברכישות אלו ביתר האזורים. משקל המשקיעים בסך העסקאות נותר על 13%.
- מכירות המשקיעים בחודש דצמבר הסתכמו באלפיים דירות, ירידה של 7% בהשוואה לדצמבר 2018. חרף הירידה במכירות המשקיעים הוסיף לרדת “מלאי” הדירות המוחזק על ידם, כאשר בחודש דצמבר נגרעו ממלאי זה כ-500 דירות. מאז החל לרדת “מלאי” הדירות בידי משקיעים באפריל 2016 נגרעו ממנו עד סוף 2019קרוב ל-22 אלף דירות.
- רכישות הזוגות הצעירים בשוק החופשי בחודש דצמבר הסתכמו ב-4 אלף דירות, ירידה של 2% בהשוואה לדצמבר 2018. בפילוח גיאוגרפי בולט אזור המרכז בירידה חדה ברכישות הזוגות הצעירים בשוק החופשי בארבעת החודשים האחרונים של 2019.
- סך הדירות שנמכרו במסגרת “מחיר למשתכן” בחודש דצמבר האחרון עמד על 1.9 אלף דירות, גידול של 28% בהשוואה לדצמבר 2018. כ-60% ממכירות אלו התרכזו באזור ב”ש ובאזור ירושלים. לראשונה התבצעו מכירות במסגרת “מחיר למשתכן” בקריית-גת, בשכונת “כרמי-גת” שזוהתה בעבר עם משקיעים. עם זאת, ניתוח מאפייני הרוכשים בפרויקט מצביע על סבירות נמוכה של רכישות למטרות השקעה. במקביל ניכרת האצה ביציאת המשקיעים מהאזור.
- רכישות משפרי הדיור בחודש דצמבר הסתכמו ב-3.9 אלף דירות, עליה של 8% בהשוואה לתקופה המקבילה ב-2018. משך הזמן הנדרש למכירת דירה ע”י משפרי הדיור נותר על רמתו הגבוהה מהחודש הקודם.
בחודש דצמבר נרכשו 11.4 אלף דירות, גידול של 6% בהשוואה לדצמבר אשתקד. בניכוי מכירות בסבסוד ממשלתי (מחיר למשתכן) עמד מספר העסקאות בשוק החופשי על 9.4 אלף, גידול מתון של 2% בהשוואה לדצמבר אשתקד. בהשוואה רב-שנתית של רמת המכירות בשוק החופשי בחודשי דצמבר בעשור האחרון “מדורג” דצמבר 2019 בחצי התחתון של דרוג זה (ראה תרשים 2). כפי שיפורט בהמשך, ניכרת שונות ברמת הפעילות בין פלח השוק של דירות יד שניה, בו נמשכה גם בדצמבר רמת פעילות נמוכה, לבין זה של הדירות החדשות בו נרשם גידול חד בעסקאות, במידה רבה על רקע מבצע מכירות גדול באזור ת”א , אשר הביא לגידול של 300% במכירת דירות חדשות באזור זה.
תרשים 1: סה”כ עסקאות יד שניה וחדשות (כולל “מחיר למשתכן”)
תרשים 2: מספר העסקאות בחודשי דצמבר, 2019-2007
בסיכום שנתי נמכרו בשנת 2019 כ-110 אלף דירות, מזה 93 אלף בשוק החופשי. בהשוואה לשנת 2018 גדל מספר העסקאות (כולל בסבסוד ממשלתי) בשיעור של 11%. בנטרול העסקאות בסבסוד ממשלתי מצטמצם שיעור הגידול בעסקאות ל-4% בלבד.
כפי שצוין, רמת העסקאות בדירות יד שניה בחודש דצמבר נותרה על רמה נמוכה, כאשר סך זה עמד על 6.7 אלף עסקאות, ירידה של 5% בהשוואה לדצמבר 2018. בפילוח גיאוגרפי נמצא כי החולשה במכירת דירות יד שניה הקיפה את כל האזורים, למעט חדרה ונתניה (ראה תרשים 3). בסיכום שנתי נמכרו בשנת 2019 כ-70 אלף דירות יד שניה, בדומה לרמתן בשנת 2018.
תרשים 3: עסקאות יד שניה דצמבר 2019 – מספר עסקאות ושיעור שינוי בהשוואה לתקופה מקבילה ב-2018, לפי אזורי מיסוי מקרקעין
סך הדירות החדשות (כולל מחיר למשתכן) שנמכרו בחודש דצמבר עמד על 4.7 אלף, גידול של 26% בהשוואה לדצמבר 2018. מתוך סך זה, 1.9 אלף נמכרו במסגרת מחיר למשתכן, גידול של 28% בהשוואה לדצמבר 2018. כך, מכירת דירות חדשות בשוק החופשי הסתכמה ב- 2.7 אלף, גידול של 24% בהשוואה לדצמבר 2018 והרמה הגבוהה ביותר במכירות אלו מאז מרץ 2016. גידול חד זה הושג במידה רבה על רקע מבצע מכירות גדול בת”א, אשר הביא את סך העסקאות בדירות חדשות באזור זה לרמה של יותר מ-400 דירות,[1] גידול חריג של 300% בהשוואה לדצמבר 2018. כמו-כן זוהי הרמה הגבוהה ביותר במכירת דירות חדשות באזור ת”א מאז יוני 2015, בו נרשמה רמת שיא היסטורי במכירת דירות, באזור ת”א ובכלל, על רקע הקדמת רכישות משקיעים טרם העלאת מס הרכישה. בניכוי אזור ת”א מצטמצם הגידול במכירת דירות חדשות בשוק החופשי בחודש דצמבר ל-10%. על רקע הגידול החד במכירת דירות חדשות בשוק החופשי באזור ת”א בחודש דצמבר בולט מנגד אזור המרכז בירידה של 9% במכירות אלו, בהמשך לירידה חדה יותר, של 37% בחודש נובמבר.
תרשים 4: מכירת דירות חדשות בשוק החופשי, דצמבר 2019 – מספר עסקאות ושיעור שינוי בהשוואה לתקופה מקבילה אשתקד, לפי אזורי מיסוי מקרקעין
תרשים 5: מכירת דירות חדשות
בסיכום שנתי נמכרו בשנת 2019 כ-40 אלף דירות חדשות (כולל מחיר למשתכן) גידול של 31% בהשוואה לשנת 2018 והרמה הגבוהה ביותר במכירות אלו לפחות מאז 2002 (הנתונים המוקדמים ביותר המצויים ברשותנו). רמת שיא זו הושגה על רקע גידול חד של 72% במכירות במסגרת מחיר למשתכן. בניכוי מכירות אלו עמד סך הדירות החדשות שנמכרו בשוק החופשי בשנת 2019 על 23 אלף, רמה שאמנם מבטאת גידול בהשוואה לשנים 2018-2017, אולם נמוכה ב-23% בהשוואה לשנת 2016.
תזרים המזומנים הפוטנציאלי של הקבלנים ממכירת דירות חדשות (כולל דירות בסבסוד ממשלתי) עמד על 7.9 מיליארד ש”ח ₪ בחודש דצמבר, רמתו הגבוהה ביותר מאז יוני 2015. בהשוואה לדצמבר 2018 זהו גידול ריאלי של 26%. כ-28% מסך תזרים זה נבע ממכירת דירות בסבסוד ממשלתי, נמוך ב-2 נקודות אחוז בהשוואה לדצמבר 2018. זאת, על אף הגידול החד במכירות בסבסוד ממשלתי בדצמבר האחרון בהשוואה ל-2018. ההסבר לכך נעוץ בגידול החריג שנרשם במכירת דירות חדשות באזור ת”א, כאשר עובדה זו, בשילוב רמות המחירים הגבוהות באזור ת”א הביאה לכך שפרויקט זה לבדו היווה כ-6% מסך תזרים המזומנים של הקבלנים בדצמבר האחרון.
תרשים 6: תזרים מזומנים פוטנציאלי ממכירת דירות חדשות ומחיר ממוצע לדירה חדשה
(כולל “מחיר למשתכן”), ממוצע נע תלת חודשי, מחירים קבועים
רכישות המשקיעים בחודש דצמבר הסתכמו ב-1.5 אלף דירות, עליה של 2% בהשוואה לתקופה המקבילה ב-2018. עליה זו מתרכזת רובה ככולה באזור ת”א, אשר “פיצה” על ירידה של 10% ברכישות אלו ביתר האזורים. כפי שצוין, שווק באזור ת”א בחודש דצמבר פרויקט גדול, כאשר חלק הארי של מכירות אלו היו למשקיעים. בכך הגיע מספר הדירות שנרכשו בת”א בחודש דצמבר ל-350, כמעט כפליים בהשוואה לרמת רכישות זו בדצמבר 2018. בהקשר זה נציין כי כ-70 מרכישות אלו נעשו ע”י קרן רי”ט. משקל המשקיעים בסך העסקאות עמד על 13%, נמוך בנקודת אחוז בהשוואה לדצמבר 2018.
תרשים 7: סך דירות שנרכשו להשקעה ושיעורם מסך העסקאות
בסיכום שנתי נרכשו כ-14 אלף דירות להשקעה בשנת 2019, בדומה לרמתן בשנת 2018, לאחר ירידות שנתיות בשיעורים שבין 30%-20% בשנים 2018-2016. אזור ת”א היה בין הבודדים בו נרשם גידול משמעותי ברכישות המשקיעים ב-2019 (בעיקר על רקע שיווק הפרויקט שהוזכר לעיל), אולם אלו עדיין נמוכים משמעותית מהרמות הגבוהות שאפיינו אזור זה בתחילת העשור הקודם.
תרשים 8 : אזור ת”א – מספר דירות שנרכשו להשקעה ושיעורם מסך העסקאות 2019-2002
מכירות המשקיעים בחודש דצמבר הסתכמו באלפיים דירות, ירידה של 7% בהשוואה לדצמבר 2018. בפילוח גיאוגרפי נמצא כי הירידה במכירות אלו הקיפה את כל האזורים, למעט אזורי נתניה והמרכז שרשמו עליה חדה.
חרף הירידה במכירות המשקיעים הוסיף לרדת “מלאי” הדירות המוחזק על ידם, כאשר בחודש דצמבר נגרעו ממלאי זה כ-500 דירות. מאז החל לרדת “מלאי” הדירות בידי משקיעים באפריל 2016 נגרעו ממנו עד סוף 2019קרוב ל-22 אלף דירות.
תרשים 9: משקיעים, רכישות נטו (רכישות בניכוי מכירות משקיעים)
ינואר 2015 –דצמבר 2019
רכישות הזוגות הצעירים[2] הסתכמו בחודש דצמבר בכ-6 אלף דירות. מתוך סך זה, כ-4 אלף דירות נרכשו בשוק החופשי, ירידה של 2% בהשוואה לדצמבר 2018. בפילוח גיאוגרפי בולטת ירידה של 17% ברכישות הזוגות הצעירים בשוק החופשי באזור המרכז, זאת בהמשך לירידות חדות ברכישות אלו שנרשמו באזור זה בחודשים ספטמבר-נובמבר האחרונים (בהשוואה למקבילים להם ב-2018). סביר להניח כי ירידות חדות אלו באזור המרכז הושפעו בין היתר מעליה חדה שנרשמה במקביל במספר הדירות שנרכשו בסבסוד ממשלתי באזור זה (בחודשים ספטמבר-דצמבר 2019 נרכשו 600 דירות בסבסוד ממשלתי באזור המרכז, לעומת 260 בלבד בתקופה המקבילה ב-2018).
סך הדירות שנמכרו במסגרת “מחיר
למשתכן” בחודש דצמבר האחרון עמד על 1.9 אלף דירות, גידול של 28% בהשוואה
לדצמבר 2018. כ-60% ממכירות אלו התרכזו באזור ב”ש ובאזור ירושלים.
תרשים 10: מספר הדירות שנמכרו במסגרת מחיר למשתכן בחודש דצמבר 2019- במונחים מוחלטים וכשיעור מסך הדירות החדשות שנמכרו, לפי אזורי מיסוי מקרקעין
לראשונה התבצעו מכירות במסגרת” מחיר למשתכן” בקריית גת- בשכונת כרמי גת. בהקשר זה נציין כי המכירות הראשונות בשוק החופשי בשכונת כרמי גת (בה מתוכננות כ-7.5 אלף דירות, מתוכן 4 אלף במחיר למשתכן) החלו בתחילת 2015, כאשר שיעור גבוה מאד מהמכירות בשוק החופשי היו למשקיעים (בין אם “מוצהרים” – דהיינו, רוכשי “דירה נוספת”, ובין אם ב”מסווה” של דירה ראשונה[3]). על רקע אותם ממצאים שעלו בקרב רוכשי “דירה ראשונה” ב-2015 בכרמי גת, בחנו את מאפייני הרכישות בשכונה זו במסגרת “מחיר למשתכן” בדצמבר האחרון, זאת בהתבסס על מקום מגוריהם הנוכחי ורמות השכר שלהם.[4]
ניתוח הממצאים מלמד כי 73% מהרכישות במחיר למשתכן בקרית גת נעשו ע”י מי שהינם תושבי מחוז הדרום. זהו אחד השיעורים הגבוהים ביותר של רוכשים “מקומיים” שנמצאו בניתוחים קודמים שערכנו ביחס לרוכשי מחיר למשתכן, בכלל זה בפריפריה. תושבי קריית גת עצמה היוו כמעט מחצית מכלל הרוכשים בפרויקט. מנגד, תושבי מחוזות ת”א והמרכז ביחד ריכזו כחמישית מכלל הרוכשים. לכאורה, תושבי מחוזות ת”א והמרכז שרכשו דירה בפרויקט זה “חשודים” כמשקיעים פוטנציאלים (דהיינו, אין בכוונתם להתגורר בכרמי גת). אלא שניתוח רמות השכר שלהם מצביע על רמות שכר נמוכות יחסית (ביחס ליכולת שלהם לרכוש דירה באזורי המרכז ות”א). כך, השכר הממוצע למשק בית בקרב רוכשים אלו המתגוררים במרכז הארץ עמד על כ-14 אלף ₪ בלבד (ברוטו לחודש), נמוך אף מזה של הרוכשים ממחוז הדרום. בהקשר זה נציין כי חלק לא מבוטל מתושבי המרכז שרכשו דירה בפרויקט זה הינם חרדים.
בתרשים 11 מוצגת התפלגות השכר למשק בית בקרב הרוכשים ב”מחיר למשתכן” בכרמי גת לפי מחוז המגורים. במקביל מוצגות רמות המחירים של הדירות שנרכשו. על רקע רמות שכר אלו, מהנמוכות שנמצאו בקרב רוכשי “מחיר למשתכן” נציין כי מניתוח מדגמי שערכנו לגבי שכר ההורים של רוכשים אלו, נמוכה הסבירות שמדובר ברכישות למטרות השקעה “במסווה” של דירה ראשונה. כך למשל נמצא כי השכר הממוצע למשק בית של ההורים (בקרב מי שהינם עדיין מועסקים) עמד על 18.3 אלף ₪, ברוטו לחודש בלבד.
תרשים 11: רוכשי “מחיר למשתכן” בכרמי גת – שכר ממוצע למשק בית ומחיר דירה ממוצע, לפי מחוז מגורי הרוכשים[5]
העובדה לפיה מחצית מהרוכשים בפרויקט מחיר למשתכן בכרמי גת מתגוררים בקרית גת עצמה, דהיינו, בסבירות גבוהה אוכלוסיה זו כיום גרה בשכירות בקרית גת (למעט מי שמתגוררים אצל הוריהם) יש בה כדי להקטין את הביקוש העתידי למגורים בשכירות בקרית גת (ככל שמגמה זו תישמר גם במכירות העתידיות בפרויקט זה, שכאמור מסתכם ב-4 אלף דירות במחיר למשתכן). עובדה זו, בפרט על רקע גל הרכישות של משקיעים בכרמי גת לפני ארבע שנים, יש בה כדי להשפיע על גובה ההכנסות העתידיות משכ”ד של המשקיעים באזור כמו גם על מחירי הדירות. סביר להניח כי זהו גם אחד הגורמים המסבירים את המשך המגמה שתוארה באחת מהסקירות הקודמות (מאפריל 2018), לפיה ניכרת “נטישה” של המשקיעים את כרמי גת. בדיקה עדכנית שערכנו כעת העלתה כי קצב המכירות בשכונת כרמי גת הואץ במחצית השניה של 2018 והמחצית הראשונה של 2019.[6]
תרשים 12: מספר דירות יד שניה שנמכרו בשכונת כרמי גת, 2019-2016
רכישות משפרי הדיור בחודש דצמבר הסתכמו ב-3.9 אלף דירות, עליה של 8% בהשוואה לתקופה המקבילה ב-2018. גידול זה הושפע במידה רבה מעליה חדה של 56% ברכישות משפרי הדיור באזור נתניה (על רקע גידול דומה שנרשם במכירת דירות חדשות באזור זה).
מספר “חודשי המדף”[7] של הדירות הנמכרות ע”י משפרי הדיור, שהקדימו לרכוש דירה טרם שמכרו את דירתם הקודמת (להלן: רוכשי/ מוכרי דירה בהמתנה) נותר על רמה גבוהה של 20 חודשים, פרק זמן הארוך בחצי שנה בהשוואה לדצמבר אשתקד. העובדה לפיה פרק הזמן הממוצע ארוך מ-18 חודשים, התקופה המרבית המותרת בחוק (מבלי שימוסו כמשקיעים) פירושה שחלק לא מבוטל ממשפרי הדיור שהקדימו לרכוש דירה טרם שמכרו את דירתם הקודמת, רכשו דירה חדשה “על הנייר” (ברכישת דירה “על הנייר”, שמועד קבלת החזקה עליה ארוך מ-18 חודש מיום חתימת החוזה לרכישתה, ניתנת ארכה של שנה מיום קבלת החזקה על הדירה החדשה למכירת הדירה הקודמת). עם זאת, עצם העובדה שפרק הזמן למכירת הדירה הולך ומתארך (בהנחה שלא חל שינוי משמעותי בשיעור הרכישות של “דירה על הנייר” יש בה כדי ללמד על קושי גובר למכירת הדירה “הישנה” ע”י משפרי הדיור.
תרשים 13: משפרי הדיור – מספר החודשים בהם עמדה דירה על המדף עד שנמכרה
[1] יצוין כי סך זה כולל מכירה של כ-50 דירות לקרן הרי”ט “מגוריט”.
[2] הכוונה למי שעבורם זוהי דירתם הראשונה. מרביתם הינם זוגות צעירים.
[3] להרחבה בעניין זה ראה סקירת הנדל”ן לפברואר 2015 בקישור להלן: https://mof.gov.il/chiefecon/economyandresearch/doclib/skiracalcalit_130415.pdf
[4] ההנחה היא שככל שמקום המגורים הנוכחי מרוחק מאזור קריית גת ן/או רמות השכר גבוהות משמעותית מאלו המאפיינות את קרית גת, הסבירות שהרכישה הינה למגורים נמוכה יחסית)
[5] מוצגים בתרשים רק שלושה מחוזות, מאחר ולא נמצאה שכיחות משמעותית של רוכשים מיתר המחוזות (מחוזות הדרום, ת”א והמרכז ריכזו ביחד 91% מכלל הרכישות בפרויקט.
[6] נציין כי הנתונים למחצית השניה של 2019 אינם סופיים.
[7] לפירוט לגבי האופן בו מחושב פרמטר זה ראה בסקירות קודמות.
