נדל”ן להשקעה חיוני לגיוון תיק ההשקעות,אדרבה בתקופה של חוסר ודאות.
מאת: עו”ד נעם שפלטר
בעידן בו הריבית נמוכה באופן היסטורי, יתרות הכסף של הישראלים “רדומות” בחשבונות העו”ש ועתיד גובה התשלומים הפנסיוניים אינו ידוע בשל שינויים רגולטוריים, נכון יהיה לכל אדם לבנות לעצמו תיק השקעות אלטרנטיביות, מעבר לפנסיה.
לבנות על הפנסיה שלנו זה יפה ונחמד, מה גם שזה נדרש על פי חוק. יחד עם זאת, מי שבונה רק על זה לא ידע מהם הסכומים שיעמדו לרשותו כשיצא לפנסיה, בו בזמן שהתארכות תוחלת החיים מאלצת לדחות את גיל הפרישה. ככל שהזמן חולף, מתבצעים שינויים בתקנוני קרנות הפנסיה באופן שגם גופי הפנסיה אינם יודעים מה יהיה בעתיד.
על פי מומחים רבים, על ביטוח לאומי בלתי-אפשרי להסתמך על אחת כמה וכמה אם מתבוננים בכל הדו”חות הפנימיים של משרד האוצר והמוסד לביטוח לאומי. לפי דוחות אלה, בין השנים2028-2030 , יגיע המוסד לביטוח לאומי למצב של אפס שקלים בקופה. במצב הזה הממשלה שתכהן תיאלץ לקבל החלטות כואבות, ייתכן שיופסק הביטוח הלאומי או לחלופין המדינה (דהיינו – אנחנו) תממן הזרמת כסף לביטוח לאומי. כך או כך, אנחנו הציבור אלו שנשלם את המחיר. בהינתן התנאים האלו, מוטב לכל אחד שיבנה בכוחות עצמו את העתיד הפיננסי שלו. ויפה שעה אחת קודם.
אחד האפיקים החשובים ביותר בהשקעה לטווח ארוך הינו אפיק ההשקעה בנדל”ן. הפוטנציאל הגדול הטמון בהשקעות נדל”ן גלוי לכולנו, אך עדיין רוב האנשים שמתעניינים בהשקעות נדל”ן חוששים מהתהליך ולא תמיד יודעים מאיפה להתחיל ומה צריך לבדוק. הבנה של “חוקי המשחק “העיקריים ויתרונות ההשקעה בנדל”ן יכולה לשפר את תשואת תיק ההשקעות הממוצעת שלכם, באופן דרמטי.
מגמות היסטוריות בהשקעות נדל”ן
על פי ניסיוננו האישי, שלי ושל שותפי, אוהד ארד, נדל”ן הוא תחום ההשקעה היחיד שנמצא היסטורית כמעט תמיד במגמת עלייה. אם תסתכלו לדוגמא על שוק ההון, לא תמצאו כמעט מניה שרק המשיכה לעלות למרות משברים ובעיות שונות. הסיבה לכך פשוטה: בניגוד לשוק ההון, נדל”ן הוא מצרך בסיסי המספק מקום מגורים, עונה על צורך קיומי בסיסי ואינו מהווה מותרות.
משנה לשנה, אוכלוסיית העולם הולכת וגדלה לפיכך יותר ויותר אנשים זקוקים לקורת גג. גם אם ישנו משבר בתקופות מסוימות ונראה לכאורה שמחירי הנדל”ן “מתרסקים”, מחזור החיים של השקעה בנדל”ן ממחיש כי בחלוף 5-10שנים מסיום משבר, שוק הנדל”ן יחזור לפרוח. מעבר לכך, ישנם מקומות בהם מחירי הנדל”ן נמצאים בעלייה מתמדת, משמעותית ורציפה. זה קורה כמעט בכל שוק, הן בישראל ובוודאי גם בחו”ל.
מחסום ההנעה מפחד
בעסקים בכלל ובנדל”ן בפרט, תמיד יהיה “חכמולוג” שינסה להניע אתכם מעסקה .סביר להניח שמדובר במי שלא ביצע עסקת נדל”ן בחייו. הוא יכול להיות מכר או קולגה לעבודה, שסתם ינסה להוציא לכם את האוויר מהמפרשים. אלו עשויים להיות גם ההורים, האחים או בני הזוג שלכם, שמשליכים את החששות שלהם עליכם. הם ינסו לטרפד את עסקת חייכם, מתוך רצון טוב אמיתי אך הבנה מוגבלת; אלו יכולים להיות האנשים הקרובים לכם ביותר או אפילו – אתם בעצמכם! כל עסקה מלווה בחששות ואתגרים, יחד עם זאת מי שלא ינסה אמנם לא ייכשל ויחד עם זאת לעולם לא ידע; לא ירוויח ולא יוכל להצליח. בנדל”ן פשוט צריך “לקפוץ למים” ולהתנסות!
שורה ארוכה של יתרונות בהשקעת נדל”ן
ההיסטוריה מוכיחה שרבים הצליחו להתעשר מנדל”ן. כל עשירי העולם משקיעים את הונן בנדל”ן, וכנראה שהם יודעים משהו שאחרים עדיין לא הבינו. ראשית, מדובר בתחום שאחרי תהליך למידה מובנה והיכרות עם עקרונות ההשקעה, קל להיכנס אליו ולהתמצא בו בקלות ובמהירות בהשוואה לתחומי השקעה אחרים. בנוסף, מדובר בתחום סולידי באופן יחסי אשר הפעולות בו הן לרוב לטווחי השקעה בינוניים וארוכים, בניגוד למסחר יומי בבורסה כדוגמא. לכן התחום אינו מחייב מעורבות מתמשכת, לעיתים לפרקי זמן ארוכים מאוד.
מנכס נדל”ן איכותי ניתן לצפות לתשואות תקופתיות קבועות ללא השקעת זמן.
לחלופין, בעסקת רכישה מוצלחת, אפשר לצפות לרווח נאה לאחר מכירת הנכס.
להבדיל מ”-השקעה” ברכב, עסק או בשוק ההון, נכס נדל”ן תמיד ישאף להעלות את ערכו או לכל הפחות לשמור עליו. לכן, בעסקה לרכישת נדל”ן שנבדקה באופן מקצועי ונרכש באופן מושכל, הסיכוי להפסד הינו נמוך מאד ובאופן משמעותי.
נדל”ן הוא אחת ההשקעות הבודדות שניתן לרכוש גם בשילוב כספים מהבנק באמצעות הלוואות או משכנתא, בפעולה המכונה: “מינוף”. כך יש באפשרותנו לבצע עסקאות בהיקף גדול בהרבה ביחס לסכום הכספי העומד לרשותנו הלכה למעשה.
מאחר והרווח הינו נגזרת ישירה של גובה ההשקעה בפועל הרי שהרווחים מהשקעת נדל”ן באחוזים עשויים להיות גבוהים וחסרי פרופורציה בדיעבד, ביחס לכספים שהושקעו מצידנו כמשקיעים בפועל. עסקת נדל”ן טובה יכולה להכפיל ואף לשלש את הונכם המושקע ובכך להעלות את רמת החיים שלכם באופן משמעותי.
מי שמנוסה בנדל”ן ופועל באופן שקול ומקצועי לבטח יראה בנדל”ן “אי של יציבות” בעולם ההשקעות. בעלות על נדל”ן תקנה לכם עוגן כלכלי, בין אם מדובר בעסקה ארוכת טווח לצורך בניית תזרים חודשי קבוע ובין אם בהשקעה קצרת טווח להפקת רווחים מהירים מעסקה.
בניגוד לאמרה: “מרבה נכסים מרבה דאגות”, בישראל הנוכחית נעדיף להתמודד עם דאגות שנכסים מייצרים לנו, מאשר להתמודד עם דאגות ללא גיבוי של אותם נכסים.
אחת הדרכים להצליח בנדל”ן, למרות כל המגבלות היא להשקיע בחו”ל.
אחת הסיבות בגינן ישראלים רבים משקיעים בנדל”ן מעבר לים היא סכומי השקעה נמוכים בנכס, שאינן מצריכים מימון חיצוני כגון משכנתא שמפחיתה מהתשואה הכוללת, כמו גם שיקולי מיסוי.
לאור מחירי כניסה אטרקטיביים למשל בשוק הנדל”ן בארה”ב, אשר גדל באופן יציב ובריא כעשור לאחר המשבר הגדול, ניתן באפיקים מסוימים לרכוש נכסים באמצעות הון עצמי בלבד, ללא צורך במימון חיצוני.
איך מתחילים ?
השקעות נדל”ן בחו”ל מחייבות הבנה של השווקים בהם מעוניינים לפעול, היכרות עם נציגים מקומיים והבנה של התמחור המקומי, כולל שיקולי מיסוי. לכן חשוב לפעול בהשקעות מעבר לים עם מומחים אשר מכירים היטב את השוק המקומי ויכולים לייעץ וכן להוביל את ההשקעה המבוקשת.
לדאבוננו, ישנם גם “יועצים” רבים למיניהם, אשר פועלים מתוך אינטרסים נסתרים וללא שקיפות מלאה, ולרוב מי שמשלם על-כך את המחיר הוא המשקיע עצמו. על כן, חשוב להשקיע ולפעול אך ורק עם יזם אשר מכיר את התחום, פעיל בו, דוגל בשקיפות מלאה, ולא פחות חשוב; שהרווח של היזם יותנה ברווח של המשקיע, בשונה מסכום או אחוז מוסכם מראש בגין “ליווי”.
תכנון השקעה
כאשר אנו בוחנים השקעה אלטרנטיבית כלשהי, כדאי לזכור מספר נקודות חשובות: דבר ראשון, מהי מטרת ההשקעה שלנו ? הכוונה היא למה אנחנו משקיעים ועבור מה אנו צריכים את הכסף או במילים אחרות מה היעד שלו. למשל: בר-מצווה, חתונה, טיסה לחו”ל וכדומה. דבר שני שצריכים לתכנן הוא טווח ההשקעה. האם תקופת ההשקעה מתאימה ליעדים ולמטרות שלנו. דבר שלישי: רמות סיכון. את רמת הסיכון ניתן לנהל על-ידי פיזור בין סוגים שונים של השקעות, טווחי זמן שונים, ערים שונות במידה ומדובר בהשקעת נדל”ן וכדומה.
פיזור וגיוון השקעות
ישנם מספר סוגים של השקעות אלטרנטיביות אפשריות, לדוגמה: הלוואות חברתיות אפיק שהפך ל-‘טרנד’ בשנים האחרונות, סטארטאפים או קרנות סטארטאפים חברתיים ועוד.
תיק השקעות אלטרנטיבי צריך להיות מורכב מאפיקים רבים. בדיוק כמו שתיק מניות מורכב מפיזור השקעות בתחומים שונים. החוכמה היא לשלב בין האפיקים השונים על מנת להשיג את יעדי החיים שלנו על פי התוכנית שבנינו: מקסימום תשואה במינימום סיכון. כאשר אנו בוחנים השקעות לטווח בינוני וארוך ברוב המקרים רק השקעות נדל”ן יהוו את ההשקעה העדיפה אל מול החלופות בשל התשואות שניתן לייצר לאורך זמן ובשל אפשרויות הפיזור והגיוון אל מול השקעות אלטרנטיביות חלופיות. כאשר אנו מסתכלים על אפיקי השקעה שונים ומאחר ורובנו ככולנו מושקעים כבר בשוק ההון דרך הפנסיות בביטוחי המנהלים שלנו כמו גם בקרנות השתלמות אנו נעדיף ברוב המקרים השקעה בנדל”ן מסגרת פרויקטים לטווחים בינוניים וארוכים.
כאשר אנו מתייחסים לנדל”ן כאפיק השקעה ברוב המקרים נעדיף נדל”ן יזמי או נדל”ן מניב בעל מספר רב של דירות (לפחות שמונה) או לחילופין נדל”ן מסחרי גדול. על מנת להקטין סיכון בהשקעות אנו תמיד מחפשים השקעות בשכונות יוקרה או בשכונות אמידות במרכזי ערים ראשיות ובוחנים היסטורית את מדדי הצמיחה וכן מדדים כלכליים אחרים על מנת לוודא שאנו משקיעים בעיר או שכונה יציבה לאורך זמן, או במילים אחרות באזורים בעלי “הגירה חיובית”.
גילוי נאות: הכותב הינו בעלים משותף במכללת אורין-שפלטר, “ריטרגט” תכנון פיננסי, נציג גרנט קרדון בישראל, עורך-דין ומגשר עסקי בהכשרתו. כמו-כן, יזם, מייסד משותף בחברת !nvesto בית להשקעות בינלאומיות.
אין באמור לעיל כדי להוות תחליף לייעוץ השקעות המתחשב בצרכים האישיים של כל אדם, לצורך ביצוע השקעה כזו או אחרת.
