נתניה – מבט נדלני על העיר , במרכז אבל פחות יקרה מגוש דן

נתניה משתייכת למחוז המרכז ושוכנת בסמוך לחוף ים, נחשבת לאחת הערים המבוקשות בתחום הנדל”ן בשנים האחרונות, בזכות מיקומה הגיאוגרפי המיוחד קרוב למרכז, התפתחותה הכלכלית המהירה, וכן הפרויקטים הנדל”ניים המתפתחים בעיר.

נתניה מונה כ- 260,000 תושבים, ממוקמת כ-30 ק”מ צפונית לתל אביב וכ-50 ק”מ דרומית לחיפה. מיקומה המרכזי על כביש החוף, בסמוך לצירי תחבורה ראשיים ולתחנת רכבת, הופך אותה לאטרקטיבית מאוד עבור משפחות וזוגות המחפשים מגורים איכותיים בסביבה שקטה, אך קרובה למרכזי תעסוקה. העיר התפתחה רבות בשנים האחרונות והפכה למרכז מגורים ותעסוקה חשוב. בנוסף לשכונות הוותיקות בעיר, כמו “ותיקים” ו”קריית השרון”, נתניה נהנית גם מהתפתחות חדשה באזורים כמו “עיר ימים” ו”אגם 3″, שמציעים מגורים ברמה גבוהה יותר, קרבה לחוף הים, ולרוב במחירים גבוהים יותר.

סוגי הנכסים הקיימים בעיר 

שוק הנדל”ן בנתניה מגוון מאוד, וכולל מספר סוגי נכסים עיקריים. בשכונות הוותיקות של נתניה ובמרכז הישן של העיר, ניתן למצוא דירות יד שנייה ישנות במחירים נוחים יחסית בהשוואה לאזור המרכז. דירות אלו נמצאות  אמנם בבניינים ישנים יחסית, אך לעיתים קרובות במיקום מרכזי ובחלק המערבי במרחק קצר מהחוף.

דירות חדשות בפרויקטים מודרניים, בשנים האחרונות מתפתח בנתניה שוק רחב של דירות חדשות הממוקמות בעיקר בשכונות החדשות יותר כמו עיר ימים, קריית השרון ונאות גנים. הדירות בפרויקטים אלו מצוידות במתקנים מודרנים חניונים תת –קרקעיים,בנייה בסטנדרט גבוה,  חדרי כושר ובריכות, בתים פרטיים ודו-משפחתיים ועוד. בחלק המערבי של העיר בשכונות החדשות הסמוכות לים ניתן למצוא מגדלים חדשים ופנטהאוזים מפוארים.

תושבי חוץ משקיעים ועולים חדשים

תופעה בולטת בעיר נתניה כבר שנים הם תושבי החוץ והמשקיעים האוהבים לקנות דירות להשקיעה בעיר, או כדירות נופש שישמשו אותם בביקורם בארץ. רבים מהעולים מארצות כמו צרפת בחרו להתיישב בעיר, בשנים האחרונות קלטה העיר מעל ל15,000 עולים מצרפת וניתן לפגוש בהם כחלק מאוד בולט מאוכלוסיית העיר והסגנון המאפיין את ההווי ואורח החיים שהביאו איתם לנתניה, בחיי היום יום. ניכרת גם השפעה על מחירי הנדל”ן באזורים המבוססים והמבוקשים ע”י העולים יותר, כמו במערב העיר.

שכונות במערב העיר 

אחת השכונות היוקרתיות והמבוקשות ביותר בנתניה “עיר ימים”,  השכונה ממוקמת ממש על קו החוף ומציעה מגורים בפרויקטים יוקרתיים, קרבה לחוף, מרכזי קניות וגני ילדים. השכונה מושכת בעיקר משפחות מבוססות וזוגות המחפשים איכות חיים גבוהה.

שכונה נוספת מבוקש היא  “קריית השרון”,  בשכונה יש תמהיל של דירות ובתים פרטיים והיא מציעה איכות חיים טובה עם קרבה למרכזי קניות ובתי ספר.

“שכונת פולג” – שכונה חדשה יחסית הממוקמת בצמוד לחוף הים, ומציעה מגורים מודרניים ויוקרתיים עם נוף לים. היא מתאימה בעיקר לזוגות צעירים ומשפחות המחפשות דירות חדשות באזור שקט.

המרכז הוותיק של נתניה עובר בשנים האחרונות תהליכי התחדשות עירונית, מה שהופך אותו לאטרקטיבי עבור רוכשים צעירים המחפשים מגורים במרכז העניינים ובמחירים נגישים יותר עם פוטנציאל השבחה בתהליכי ההתחדשות לדירות חדשות.

מחירי הנדל”ן בנתניה

המחירים בשוק הנדל”ן בנתניה נחשבים למגוונים ותלויים בעיקר במיקום הנכס, גילו, קרבתו לים ואיכות הבנייה. לפי אתר מדלן – מחיר ממוצע למ”ר בעיר 25,500 שקל. 

דירות זולות: מצאנו דירות 3 ח’ ישנות שנמכרו לאחרונה במחיר ממוצע של  1.6 מיליון שקל, ברח’ ברבור במזרח העיר,  וברח’ יחזקאל בשכונת דורה.

ברח’ בן אבי בשכונת רמת אפריים, נמכרה דירת 4 ח’ ב- 1.96 מיליון שקל.

ברח’ דגניה בשכונת קרית השרון נימכרה דירת 4 ח’ ב- 2.5 מיליון שקל.

דירות חדשות בפרויקטים מודרניים בשכונות היוקרתיות כמו עיר ימים ונאות גנים, מחירי הדירות החדשות נעים בין 2.8 ל-4 מיליון שקל  לדירות 4 חדרים, כאשר דירות פנטהאוז יכולות להגיע למחירים של 5-6 מיליון שקל  ואף יותר.

מחירי הבתים הפרטיים בנתניה מתחילים בסביבות 4 מיליון שקל ויכולים להגיע עד 7 מיליון שקל, בהתאם למיקום ולגודל הנכס.

לנתניה מספר אזורים מבוקשים, בהם הביקוש לנכסים עולה בשל איכות החיים הגבוהה, קרבה לים ולמרכזי מסחר ובילוי, וכן איכות הבנייה הגבוהה.

התחדשות עירונית בנתניה

נתניה בולטת בתהליכי ההתחדשות העירונית ובשנת 2023 נחשבה לעיר עם שיא בפעילות התחדשות עירונית. לפי פרסומי ותכנוני העירייה  ההתחדשות העירונית צפויה לכלול תוספת של כ־30,000 יחידות דיור חדשות. מחציתן בצפון ומרכז העיר הוותיקים ומחציתן בשכונות הדרומיות (דורה, אזורים, חפציבה, קריית נורדאו) כאשר הכוונה שכל פרויקט יקודם במקביל להתאמת התשתיות, ובהתאם לגידול באוכלוסייה באותן שכונות..מדובר למעשה בשכונות שלמות שנבנות מחדש, מה שמחייב את התאמת התשתיות לסביבה החדשה שנוצרה לרבות: מוסדות חינוך, ציבור וקהילה, פיתוח של שטחים פתוחים, מרכזי מסחר ותעסוקה, ניקוז, כבישים, מדרכות שבילי אופניים ועוד. 

מה מתוכנן באזורי ההתחדשות העירונית

במקביל לעובדה שתוקף תוכנית תמ”א 38  פג באוגוסט 24, ועירייה שהיתה מעוניינת בהמשך התחדשות עירונית בהתאם לחלופה לתמ”א 38, לצורך יצירת ודאות תכנונית הכינה העירייה  תוכניות ומסמכי מדיניות לכל האזורים המתחדשים.

“קריית נורדאו” – תוכנית המתאר לשכונה אושרה בשנת 2022. 6,000 יחידות דיור חדשות ייבנו ב־20 מתחמים מיועדים לפינוי בינוי וארבעה מתחמים להתחדשות של תמ”א 38, לרבות שטחי מסחר, תעסוקה ומוסדות ציבור הכוללים בית ספר חדש. תוכנית אחת כבר נמצאת בביצוע, שלוש תוכניות אושרו וקיבלו תוקף ותוכנית נוספת הופקדה להתנגדויות.

נאות שקד ורמת ידין 

ב”נאות שקד”  ו”ברמת ידין” מהשכונות הותיקות יותר עם בנייה ישנה,  אושרו מסמכי מדיניות ביוני 2023. 7,500 יחידות דיור ייבנו ב־20 מתחמי פינוי בינוי ו־6 מתחמי תמ”א 38. 11,000 מ”ר הוקצו כשטחי מסחר ותעסוקה וכן לטובת קריית חינוך עם בתי ספר, גני ילדים, מעונות ופארק ירוק. בשכונות הנ”ל קיבלו תוקף שתי תוכניות ועוד שלוש תוכניות הופקדו להתנגדויות. בשנה שעברה הודיעה חברת  “אאורה ” על פרויקט פינוי בינוי בנתניה בשכונת “נאות שקד” הצפוי לכלול 1,560 יחידות דיור. הפרויקט צפוי לכלול שטחי מסחר, תעסוקה ומבני ציבור. החברה בהיקף של יותר מ-2 מיליארד שקל.

מדובר בשכונה חדשה  עם כ-11 מגדלי מגורים בני 9-40 קומות, במקום 392 דירות במבנים ישנים, בני 3-4 קומות על עמודים, שהוקמו בשנות השישים וייהרסו במסגרת הפרוייקט.

5,000 יחידות דיור חדשות ייבנו ברמת ידין (דורה) לצד מבנים לסטודנטים, פיתוח פארקים ועוד. בנוסף אישרה הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה הקמת 720 יחידות דיור במערב נתניה ב-9 בניינים בני 16-30 קומות.

למרכז העיר הוכנו מסמכי מדיניות ועל פיהם חולק המרכז ל־120 מתחמים, כאשר לכל מתחם נכתב כרטיס עם הנחיות תכנוניות עד לרמת הבניין הבודד.

מגמות עתידיות בשוק הנדל”ן בנתניה

לנתניה יש פוטנציאל התפתחותי משמעותי, בשנים האחרונות העירייה פועלת לקידום תהליכי פיתוח נרחבים, במיוחד בתחום התשתיות, התחבורה והנדל”ן. אחת המגמות המרכזיות היא התחדשות עירונית בשכונות ותיקות. תוכניות פינוי בינוי ותמ”א 38 מתבצעות ברחבי העיר ומעניקות הזדמנות לדיירים לקבל דירות חדשות ובניינים משודרגים, לצד שיפור משמעותי בתשתיות. אזורים מסוימים של העיר סובלים עדיין מתדמית נמוכה בגלל האוכלוסייה המתגוררת באותן שכונות, ואולי גם בגלל הזנחה של אותם אזורים, אבל דווקא שם ניתן לאתר הזדמנויות כדאיות להתחדשות עירונית ושידרוג דירות ישנות לדירות חדשות.

פיתוח אזורי תעסוקה – לצד התפתחות מגזר המגורים, נתניה הופכת גם למרכז תעסוקה חשוב. אזור התעשייה “ספיר” מתרחב ומושך אליו חברות הייטק, סטארט-אפים ועסקים בינלאומיים, מה שמעלה את הביקוש לנכסי נדל”ן למגורים בסביבה הקרובה.

 לסיכום – ניתן לומר כי ביחס למחירי הנדל”ן בוודאי בגוש דן, והקירבה שלה לערי המרכז,  נתניה בהחלט עדיין אלטרנטיבה סבירה להשקעה ולמגורים, בעיקר בשכונות החדשות במערב העיר הסמוכות לים.