שיעור הדירות החדשות הנמכרות “על הנייר” עדיין גבוה ועומד על 60%
סקירת הנדל”ן של הכלכלן הראשי באוצר לחודש אוגוסט 2024 דומה בעיקרי הנתונים לנתוני הלמ”ס שפורסמו במקביל.
לאחר העליות החדות בביקושים בחודשים האחרונים, בעיקר לדירות חדשות “על הנייר”, ייתכן שמדובר בשינוי מגמה, התייצבות ואפילו המשך ירידות.
בחודש אוגוסט 2024 נרכשו 7,514 דירות – גידול מתון של פחות מ-1% בהשוואה לאוגוסט אשתקד, וירידה של 16% בהשוואה לחודש יולי. הכלכלן הראשי מנסה להסביר את הירידה בכך שבחודש אוגוסט השנה חל תשעה באב (13 באוגוסט), בעוד שבשנת 2023 חל מועד זה בחודש יולי. “לפיכך, ייתכן ומספר העסקאות הנמוך יחסית בחודש אוגוסט השנה מוסבר בחלקו בנוהג הקיים, לפחות בקרב חלק מהציבור, שלא לחתום על חוזה לרכישת דירה בתשעת הימים הראשונים של חודש אב.”
לוח 1 – סיכום מספרי העסקאות לפי פלחי שוק וסגמנטים (הכלכלן הראשי)
מכירות הקבלנים – הנתונים מתעתעים
בחודש אוגוסט הסתכמו המכירות ב-3,353 דירות, כולל דירות בסבסוד ממשלתי. מדובר בגידול של 5% במכירות הקבלנים בהשוואה לאוגוסט 2023 אבל ירידה של 11% בהשוואה לחודש הקודם יולי. בניכוי המכירות בסבסוד ממשלתי הסתכמו מכירות הקבלנים בשוק החופשי בחודש אוגוסט הסתכמו ב- 2,650 דירות, כלומר גידול משמעותי של 24% בהשוואה לאוגוסט שנת 2023,
אבל “יש לציין כי זהו שיעור הגידול הנמוך ביותר מאז תחילת השנה כל חודש לעומת המקביל לו אשתקד. נציין כי בשבעת החודשים הראשונים של 24 הסתכמו מכירות הקבלנים בשוק החופשי ב-20.1 אלף דירות, גידול חד של 58% בהשוואה לתקופה המקבילה 2023”. כך כותב הכלכלן הראשי בסקירה.
השאלה היא, לאילו נתונים יש לתת משקל משמעותי יותר: לנתונים ביחס לשנת 2023, או לנתונים המשקפים את שנת 2024, שמציגה ירידה במכירת הדירות? לדעתנו, שנת 2024 משקפת יותר את המצב האמיתי, בוודאי לאור התמשכות המלחמה – נתון שלא היה קיים עד אוקטובר 2023, פרוץ המלחמה.
100 דירות בהנחה בפרויקט הקפיצו את הגידול במכירות במרכז
בפילוח גיאוגרפי של מכירות הקבלנים בשוק החופשי בהשוואה לאוגוסט אשתקד, נמצא כי הגידול במכירות הקיף כמעט את כל האזורים, למעט אזור חיפה שרשם ירידה של 5%. בניגוד לחודשים הקודמים, בהם הוביל אזור באר שבע את מכירות הקבלנים בשוק החופשי, באוגוסט הוביל אזור המרכז עם 458 דירות שנמכרו – גידול של 27% בהשוואה לאוגוסט אשתקד. ניתוח המכירות באזור המרכז מלמד כי אלו הושפעו במידה לא מבוטלת ממבצע מכירות באחד הפרויקטים באזור, במסגרתו הוגרלו מאה דירות בהנחה, לא בסבסוד ממשלתי, לתושבי העיר בה מוקם הפרויקט.
שיטת המכירות “על הנייר” ממשיכה לאפיין ולהוביל את רוב המכירות
בניתוח מכירות הקבלנים בשוק החופשי ברמה הארצית, לפי פרק הזמן הצפוי לקבלת הדירה ביחס למועד החתימה על החוזה, נמצא כי בחודש אוגוסט עמד שיעור הדירות הנמכרות “על הנייר” על 60% (תרשים 5).
בהשוואה לחודש הקודם, כמו גם בהשוואה לאוגוסט אשתקד. זוהי גם הרמה הנמוכה ביותר בשיעור זה מאז חודש פברואר השנה. בפילוח גיאוגרפי בולט אזור חיפה עם ירידה חדה בשיעור הדירות הנמכרות “על הנייר”, כאשר ירידה זו חלה במקביל לירידה בסך מכירות הקבלנים בשוק החופשי באזור זה האזור היחידי בו נרשמה ירידה במכירות “על הנייר”. מנגד, בולט אזור המרכז עם גידול חד בשיעור הדירות שנמכרו “על הנייר”, זאת כפי שצוין במידה רבה על רקע מבצע מכירות מסוים.
בבסיס השיקול העומד בפני הרוכשים “על הנייר” עומדת התקווה, כפי שציינו גם בעבר, שככל שהזמן יעבור, הסיכויים לקחת משכנתא בריבית נמוכה יותר מהריבית כיום יגדלו. לכן, מבחינתם עדיף לשלם עכשיו סכום קטן עם חתימת החוזה לרכישת הדירה, ואת יתרת הסכום לשלם סמוך לאכלוס, במקביל ללקיחת המשכנתא. נזכיר כי כיום ריבית הפריים היא 6%, וריבית בנק ישראל 4.5%. בהודעת הריבית האחרונה של הנגיד, לא רק שהוא לא הודיע על הורדת ריבית או אפילו כוונה עתידית כזו, אלא יש חשש שאם המצב הכלכלי הקשה בו מצויה המדינה לאור המלחמה יימשך, העלאת ריבית בהחלט אפשרית.
ירידה חדה ברכישות המשקיעים “אספני הדירות”
אחד הממצאים המעניינים בהתייחס לרוכשי הדירות להשקעה בחודשים האחרונים הוא ירידה חדה בשיעור המשקיעים הוותיקים בשוק – אלו שהייתה בבעלותם לפחות דירה אחת להשקעה עוד לפני שנת 2024. בכלל זה נמנים גם מרובי הנכסים, בעלי שלוש דירות ומעלה. בעוד שלאורך שנת 2023 ועד חודש אפריל השנה לא נרשם שינוי מהותי במשקלם של משקיעים אלו ברכישות השוטפות של דירות להשקעה, ושיעור המשקיעים הוותיקים נע סביב 67%-72% מסך רוכשי דירות להשקעה, הרי שמחודש מאי השנה שיעורם הולך ויורד באופן משמעותי, עד לשיעור של 35% בלבד בחודש אוגוסט. במקביל, ירד שיעור מרובי הנכסים משיעור של 36%-42% בשנת 2023 ובארבעת החודשים הראשונים של 2024 לשיעור של 17% בלבד בחודש אוגוסט. הירידה במשקלם של משקיעים אלה נרשמת הן ברכישות בפריפריה והן במרכז.
תרשים 11 של הלמ”ס מתאר את אפיון התנהלות המשקיעים מינואר 2023 ועד אוגוסט 2024.
