עליית מחירי הנדל”ן בישראל והתחזית לעלייה חד ספרתית גבוהה – מביאה משקיעים רבים לפנות לעבר השקעה במתחמי ה- Multi Family בארצות הברית. רועי מעודי מנכ”ל חברת VALORE משתף בסיבות לכך תוך הצגת הסיכונים
בעוד מחירי הדירות בישראל ממשיכים לעלות ועל פי כלכלני בנק לאומי תהיינה עלייה חד ספרתית גבוהה במחירי הדירות במהלך שנת 2021 בשיעור שבין 5% -10% לעומת השנה הקודמת – עולה המודעות של משקיעים רבים כחול לבן במעבר להשקעות בארה”ב. וזאת אף על פי שג’ו ביידן, נשיא ארה”ב ציין לאחרונה כי המס על רווחי הון צפוי לעלות מ- 20% עד ל43% למחזיקי משכורות גבוהות (יותר ממיליון דולר בשנה). האומנם? משקיעים רבים לא נבהלים מהמצב טרם כך ואף רואים בכך הזדמנות לאופציות שלא היו פתוחות קודם לכן.
השוק האמריקאי אינו שוק חדש עבור הישראלים שבמהלך הזמן לומדים לבדוק היטב את השקעותיהם בין אם מדובר על שכונות שכוחות אל או אזורים שנחשבים בעיתיים עם הגירה שלילית גדולה. לאחר שמשקיעים כחול לבן רבים גילו את ערי אירופה המודעות להשקעות במדינות מסוימות בארה”ב עולה בייחוד לאחר שנה הקורונה בה אנשים נאלצו לבצע חישוב מסלול מחדש הן מבחינה מקצועית והן מבחינה השקעותיהם הכלכליות.
רועי מעודי מנכ”ל חברת VALORE אשר מלווה יזמים ישראלים מדגיש: “עד כה השקענו למעלה מ-400 מיליון שקל ב-12 מתחמי מגורים (מולטי-פמילי) בארה”ב (קנטקי, אינדיאנה, וירג’יניה, צפון קרוליינה), שבהם גרים למעלה מ-1,700 משפחות. בדרך כלל העובדה שקיימות באותו המתחם בסביבות 100 יחידות דיור מאוגדות אשר רשומות תחת נכס אחד – מאפשרת למשקיעים הבנה כי הם לא לוקחים הימור בהשקעה שתלויה בשוכר בודד אלא מפזרים את השקעתם וכך גם את הסיכון. המשקיעים בעצם רוכשים נכס אחד על הנייר אך שותפים בהרבה דירות בפועל”.
מהי הדרך להתמודדות יעילה עם הסיכונים העתידיים?
“פעמים רבות ישראלים נוטים להשקיע בעולם הנדל”ן מתוך רגש ולא בצורה מושכלת. למשל במקום שהם אוהבים לטייל כמו ניו יורק שנראית עבורם כיעד נחשק, ולא מתוך: ידע, הבנה ומחשבה. שמנו לעצמנו קו ברור שהעדיפות היא בהשקעה במדינות רפובליקניות שבהן האופי הכלכלי הוא קפיטליסטי וכנובע מכך גם החוקים מטיבים עם היזמים. וזאת לעומת מדינות דמוקרטיות שמטיבות עם הדיירים ובמרבית המקרים משקיעים עלולים להיפגע מכך ללא שום התראה מוקדמת. אך בדרך כלל המשקיעים שלנו מקצועיים ולמודי ניסיון. אנשים אשר מגיעים מתחומי ההייטק, הפיננסים ואף לאחרונה בכירים בצה”ל ובמערכת הביטחון כך שהם מגיעים מוכנים מבחינה מנטלית”.
חשוב להדגיש כי ברמת מה שקורה בשטח – גם הכנה משמעותית עשויה להניב הפתעות. בין אם זה עיכובים בלוחות הזמנים שיובילו לשחיקת תשואה או דחייה בביצוע ההשבחה. “בניגוד לרבים בתחום אנחנו לא מוכרים חלומות וגם לא מנסים אלא חושבים לטווח הארוך החל מבחינת ההשקעה ועד בניית תמהיל נכון של שוכרים”, מבהיר מעודי, ומוסיף: “ההסתכלות בהשקעה לטווח הארוך היא נכונה. הרי פעמים רבות יש אירועים בלתי מתוכננים בין אם זה מחסור לאומי בחומרי גלם שאנחנו חווים בכל ארה״ב עקב מגיפת הקורונה שמשפיעים על העלויות או קבלנים שמתעכבים כתוצאה ממזג אויר בעייתי ועד בעיות בריאותיות שבסופו של דבר משבשות את לוחות הזמנים . משקיעים שאין להם את הסבלנות וחושבים שהשקעה בנדל”ן היא משהו מיידי. לעולם לא יוכלו ללכת לישון רגועים כיוון שסבלנות כאן היא מילת מפתח, והמשקיע צריך לשאול את עצמו האם הוא מסוגל לעמוד במצב שבו לעיתים לא תהיה הכנסה מספר חודשים”.
במשבר הקורונה אלו אשר השקיעו במתחמי המולטי פמילי לדבריו של מעודי לא נפגעו כלכלית ואף יצאו כשידם על העליונה. “להבדיל ממקומות שבהם קפא הענף המתחמים שגשגו בזמן המשבר ונכסי החברה מאוכלסים היום בתפוסה הגבוהה מ-90%. יתרה מכך בזמן המשבר, הדיירים שמרו על הפרטיות שלהם, בריאותם ועל ריחוק חברתי, דבר אשר הוביל להקלה בהוצאות על שיפוצים, תיקונים ותקלות. בזמני שגרה, ריבוי דירות תחת מתחם אחד מאפשר כריות ביטחון משמעותיות על מנת שלא יהיו הוצאות נלוות לא צפויות, דבר שמבטיח למשקיעים שקט ויציבות כלכלית והשקעה פאסיבית אמיתית”, מבהיר מעודי ומדגיש טיפ חשוב עבור המשקיעים: “אימפולסיביות בעולם השקעות הנדל”ן היא חסרון מובהק. חשוב לדעת כי מי שיוצא זמן קצר לאחר ביצוע ההשקעה בגלל שינוי בתכנית עסקית אשר נובע מעיכובים עשוי להפסיד פעמיים. גם בזמן ירידת הערך וגם במהלך הזמן שהנכס יחזור למחירו הקודם ואף יתרה מכך. זמן יודע לתקן את הכול ואנו רואים זאת במגוון שווקים”.
נדמה כי השיח על עליית המחירים במדינת ישראל יימשך ובדומה לכך גם הדיון על המקומות האולטימטיביים ביותר להשקעה עבור יזמים כחול-לבן. בינתיים מסתמן כי התנהלות נכונה מבעוד מועד טרם הכניסה להשקעה – בייחוד כשהיא מעבר לים תוך מודעות מלאה לתרחישים עתידיים לטוב ולרע עשויה להעניק את השקט הנפשי. האם ארץ האפשרויות הבלתי מוגבלות תמשיך למשוך את המשקיעים הישראלים נמרצות? רק ימים יגידו.
